投资回报要会算

　　要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报。如何计算出租写字楼的年回报率？

　　目前行内人士计算年回报率的公式是：年回报率＝（每平方米的租金÷每平方米的售价）×12个月。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％－10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，则属上乘产品，不要错过。

　　物业地点要选好

　　要投资二手写字楼，还要会选地段。写字楼的租售与其所在位置有很大关系。那么哪些地区的二手写字楼投资及升值空间最大？

　　根据行内人士的经验，通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力。在深圳，目前地王商圈、国贸人民南商圈、上海宾馆商圈、中心区及车公庙片区等极具投资及升值空间。在广州，天河体育中心附近，环市东世贸一带，珠江新城都是理想的写字楼投资地段。

　　公共交通要便利

　　写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远，交通不便，或交通拥挤，就不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。

　硬件配置很重要

　　写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平。像地王大厦，高达69层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了。选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。如广州一些新建的写字楼，虽然整体面积、地理位置比不上一些老牌写字楼，但它的租金却是可以与之媲美的。原因就是其本身具备了老写字楼所没有的更现代化的硬件。

　　周边自然景观不可少

　　如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。因为人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想？而宽敞明亮高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。

　 带租约写字楼马上有收益

　　一般来说，带租约的二手写字楼升值潜力大。据统计，租约长达3－5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000－3000元／平方米，也划算。因为深圳高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如有几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。