主持人 李晓夏：女士们，先生们，大家下午好。目前成都已成为中国西部地区最具影响力焦点房地产网的中心城市之一。截止到2005年的5月，有关资料显示，世界500强已经有112家落户成都。可以说开放的成都吸引了全球的目光，大的投资机构和跨国公司的入驻更是加快的成都顶级写字楼市场的变革，此次印尼力宝集团是作为世界500强集团之一，他们和盛唐实业有限公司共同开发的项目，是力宝集团入住中国的第三个项目。为了进一步营造成都顶级写字楼的氛围，也为了国内500强企业在成都来设立分支机构提供满意的办公场地，我们今天特意在这里举行此次高峰论坛活动，今天的活动是由武候区人南成都推进办公室主办及四川盛唐实业有限公司承办，成都商报、四川中原地产武侯区城府、火车南站街道办事处商业协会协办，今天的活动分为两个部分，3点到5点是我们的主题研究时间，5的点到6点是我们自由讨论时间。

　　下面为大家介绍今天的嘉宾，发言的嘉宾有：成都市武侯区区位常委、区政府副区长卢胜先生；中国著名城市经济学专家、中国社科院城市发展与经济环境中心主任牛凤瑞先生；印尼力宝集团董事、成都力宝投资置业有司责任公司总经理陈松坤先生；中国资深写字楼专家、中原地产西南区董事总经理庄泽宝(庄泽宝博客,庄泽宝新闻,庄泽宝说吧)先生；国际建筑设计大师、美国纽约BHB联合建筑设计事务所（Christian Kaiser 克里斯蒂安·凯瑟）黄伟(黄伟博客,黄伟新闻,黄伟说吧)先生；国际商务写字楼资深管理专家、世邦魏理仕成都分公司总经理卢向晖先生。

主持人李晓夏宣布论坛开始

　　好了，今天焦点装修家居网的论坛为单位及嘉宾有：全国各省、市、自治区政府驻川办事处，有关省、市、自治区四川商会负责人；成都市武侯区招商引资局领导；跳伞塔街道办事处领导；四川省商业地产联盟协会会长冉立春先生；上海市商业设计研究院顾廷才教授；四川中原地产副总经理孔军先生；香港必发集团，欧洲房子、四川龙蟒集团，华夏银行、中信银行、四川分众传媒广告传统有限公司等代表人、已有咨询的意向性大客户（VIP客户总经理亲谈大客户，销售接待来访大客户）。

　　另外邀请到的新闻媒体有成都商报主编及记者，国际日报记者，华西都市报记者，中国经济时报，新华社、成都晚报记者，成都房产报道记者，成都焦点房产网文字直播编辑及记者，成都写字楼中心网记者等文字直播编辑及记者，成都电视台摄像及记者，四川电视台摄像及记者，四川日报，天府早报。

　　其他嘉宾：盛唐投资置业公司高级管理层，中原合作相关开发商，媒体邀约的相关开发商。

　　在次我们向各位的光临表示衷心的感谢和热烈的欢迎。

　　此次印尼力宝集团和四川盛唐实业有限公司共同开发的力宝大厦是地处成都是武侯区科华北路。大厦的项目是设在成都市武侯区，武侯区这几年是大力营造商业氛围，其投资软环境的综合考评是连续3年获得成都第一，所以这一次也是得到成都市武侯区的大力支持，所以今天我们也是特别邀请到卢胜先生。但是由于他今天有公务在身，所以不能准时到会，特别委托了招商局唐先生代为致辞。有请！

招商局唐凤学(音)发言

　　唐凤学(音)：女士们，先生们，新闻界的朋友们！今天我代表卢胜局长首先给大家表示歉意，今天由成都市武侯区人民南路科技商务区，建设管理办公室主办，四川盛唐实业有限公司承办，成都商报社、四川中原地产、四川省商业地产联盟协会，共同举办的这次论坛隆重举行，我仅代表武候区位去政对在座各位到来表示衷心网络超女的感谢。和欢迎。这一次大会邀请了部分国内外的知名专家，以及部分地产界的开发公司的代表，大家齐聚一堂，共同来探讨成都市高端写字楼的崛起。我相信通过这一次的论坛，让大家更多的关心这个领域，不断的让大家引领和支撑商务经济，写字楼的良性发展。

　　近年来，成都经济转型和持续发展的需要，用越来越多的关注投放到西部地区，成都抓住机遇不断的发展，开放的成都已经吸引了全世界的目光。目前，世界500强企业已经有112家在成都落户，国内外知名企业纷纷入驻成都，推动了成都市的商务发展的快速发展阶段。由于成都写字楼市场，特别是高端写字楼的市场的繁荣注入的生机。随时市政府的南迁趋势，逐步发展成为商业区今天来的各界专家和学者，有的对商务经济，写字楼经济有相关的系统的研究，有的则亲身参与了多次成功案例的策划和运作，相信在下面的交流当中会给我们带来很多才论述。

　　这一次论坛的召开，将对成都市写字楼的市场产生积极的影响，希望大家把握商业发展的动向，推出写字楼市场的精品和典范，争做行业的领头人与成都市武侯区同发展共繁荣，下面借这个机会给大家介绍一下我们的基本情况。

　　人民南路科技商务区，北起锦江，南至火车南站，全场4.2公里，辖区内已拥有一批高品质的酒店、大型购物中心、高档住宅区及为人南沿线提供了极为丰富的生活和商务设施，其对外行性都具备成为精品商务区的潜质，我们紧紧抓住人民政府南迁的机遇，将这里打造成为总部经济学和商务社区，具体同两个方面做简要的概述。1、商务区建设和经济功能定位，近年来，中部经济作为一种新的经济形态出现，这是一个必然的趋势，是产业集群的一种高级的形态，而人民南路商务区具有这一条件，一是区域拥有高速度的人才资源和科研教育资源，二是具有良好的交通网络设施，三是有信息获取以及良好的异地沟通的信息通道。四是该区域具备良好的环境，五是区域具有围绕总部服务的专业化体系，人民南路商务区的开发建设，尤其是以现代商务写字楼为载体的建设，都是为了吸引商业以及劳动就业效应，我们是采取征服规划硬道，企业积极参与，市场化运作cd.focus.cn的方式，积极创造条件鼓励和支人民南路的行政单位等拿出资源，或者是引进有实力的企业进行开发，完善高标准现代化的配套化服务。逐渐在商务区引进管理总部，结合市中心以及金融保险、信息资源等公司总部和中心。人民南路科技商务区的组成是由人民南路商务带将若干微型的CBD板块组成，是由都市生活展开的商务区，他是建设在这个项目基础上。人民南路商务区内建成的高档商务写字楼就是一个微型CBD的载体，当然，他是单纯的写字楼，而是有系统的配套商务设施，有利于商业气息和文化气息，保持聚集人气的建设，微型CBD的建设是规划游行的发展，通过规划的行为，形成特色的现代服务区。降低商务成本，打造信息交流，和资源共享的财富中心区域。

　　目前，在人南沿线，有多个商务项目已经投入竣工使用，其中丰德广场已经入驻企业84家，商定国际等正在建设当中，代表成都顶级写字楼的力宝大厦也将在近期启动。同时，在今年年底以前，人民南路沿线，原省博物馆这一块，还有会大厦，将通过招商的方式投入市场，这表示多个微型的CBD已经形成。

2005年在前期大量市场17173的调调研基础上区位政府提出了打造商务区的构想，市委市政府在通过调研之后，经成都市规划委员会同意，将人民南路沿线调整为以商务功能为核心的片区，并将人南科技商务区纳入了“十一五”规划。为进一步有效的推进人民南路的科技商务区的建设，市政府成立了由政府分管城市建设工作的副市长当组长，市规划局、市国土局等政府为成员单位的人民南路商务建设小组，又相继成立了建设管理推进办公室，负责商务区的建设，目前我们已经在着力做以下的工作，一是人民南路科技商务区整体区域功能，规划和设计工作。二是人民南路沿线市场的规划工作；三是规划和服务。下一步按照政府的引导，政府将在创造和维护公平竞争环境，培育与总部经济相互适应的高级生产要素促进总部经济和区域发展的两相互动入手，积极发挥政府在市场当中的作用，为企业提供更大的发展空间，高质量推进人民南路科技商务区图行天下的建设，再次狱卒各位朋友和媒体，邀请国内外有势力的开发企业参与人民南路的商务区的建设，也邀请广大企业街的朋友到此落户，同时也希望各媒体也经常关注我们的人民南路的会会计商务区的发展。我相信，在不久的将来，这里将成为成都市最具规划的产业集群的商务核心区域。最后，预祝这一次高论论坛圆满的落幕。谢谢。

　　李晓夏：下面，有请成都商报房产版主编蔡军先生代表协办单位致辞，有请！

成都商报房产版主编蔡军先生致辞

　　蔡军：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，女士们，先生们！首先向大家表示歉意，因为出差在外，刚从机场过来，着装简陋，有失礼貌。

　　刚才讲到成都goodfeel的魅力，特别是成都市的住宅产业，有所发展。但是在这种发展之下我们越来越感到遗憾，成都市市委市政府提出了三最的目标，人居环境最家创业环境最优，成都近几年的社区和商品房的建设大体推进，但是成都的写字楼市场一直不是很景气，我们在座的成都人可以回顾一下，成都核心区域，烂尾楼林立，而且多半都是在最好的地段，最好的位置。包括我们成都日报报业集团，今天新入驻的大楼也一度停工，后来我们打算拍卖点，但是流标了。透过这些个别项目的个案，我们是是不可一从中找到一些规律，我个人认为，这些项目他生的太早了一点。就是一个城市的经济发展当你把他作为一个形象工作去做的时候，他是不符合市场规律的，他一定会留下很多问题。幸运的是，随着我们成都城市魅力的提升，成都城市经济的发展，和我们房地产业10多年的比较的积累，我们看到近几年一大批新型焦点房地产网的项目，和以前一度出现问题的项目，都脱胎换骨，就像凤凰涅盘一样遇火重生。

　　我们可以看到有实力的企业，有理想有想法的企业，进驻以后，这些项目让人刮目相看，所以我们今天来研讨这个问题，是生逢其时，而且这一次嘉宾满座，有我们人南科技商务区的领导，也有我们实力非常雄厚的地产协办，成都商报愿意和大家一道为推动我们这个城市的经济的发展，推动房地产业的进步，做出我们的贡献，再次我受我们总编辑陈舒平的委托，预祝本此研讨会取得圆满成功，谢谢大家！

　　李晓夏：在这里特别说明一下，从印尼力宝集团把目光投降成都的那一刻起，我们的蔡军主任就以独特的视角就对他进行了相关的报道，所以我们觉得我们应该向你表示感谢。随着成都的崛起，这对成都的顶级写字楼的崛起也注入的生机和活力，但是成都目前的中档写字楼是占到图行天下的了70%，而真正的高端写字楼是凤毛麟角，这一现象引起了专家的重视。

　　那下面演讲的嘉宾是中国著名的经济学家、中国社科院城市发展与经济环境研究中心主任，牛凤瑞先生。他在城市经济的发展和房地产等多个学术领域都有很高的威望，下面我们就有请牛凤瑞先生为我们带来主题演讲有请。

中国著名的经济学家牛凤瑞先生主题演讲

　　牛凤瑞：各位女士，各位先生，下午好！本来我下飞机时，就不应该就成都的具体问题来谈。但是我是做城市研究的学者，而且应邀而来，把我最近几年的有关想法向在座的各位做一个汇报，那么我的想法是我个人从学术的角度来谈这些看法。希望引起争鸣，当然更希望得到在座各位搜狐网的认同。

　　第一个问题，我想谈一谈城市化和城市建设的问题？为什么谈这个问题。本来时间有限，因为我认为，目前中国在国人思维的潜意识里面，有一种逆城市化的思潮一直在涌动，一直在影响我们的经济发展的方向，所以我特别强调的是城市化和城市建设既是中国现代化的载体，又是中国现代化的推动力量。大家都知道，工业化、城市化、全球化，生态化、民主化是我国未来几十年经济发展的主旋律，对其中的5化，国人似乎大有其见，但是对城市化的思维的深处却大有不同，这里我举一些例子，比如说，中国的城市化是快了还是慢了？轴过的城市本职是什么？难道他仅仅是工业化成都吗？在中国，我们对城市化的责难，比如说沉淀城市化占用了大量的用地，影响了粮食，这种责难之声，远远高于一些城市化大道80%以上到发达国家，这是为什么？我想这些都说明了一个问题，就是长期以来我们形成了对城市图行天下的恐惧，反城市化的潜意识，在人的思想观念当中，根深蒂固。人类为什么要建设城市呢？在我看来，因为有大规模的人口聚集成为城市，城市能够进行深度的不断的细化的社会分工，因而有较高的生产力。他能够推动科学技术的不断进步，城市可以满足农村所不能满足的人类的需要。因为城市有更高的要素配制效率，他具有规模效应和聚集效应，这就是为什么社会要素要向城市聚集的一个根本的原因。

现在，我还要说网络超女的是，现在城市以工业化为动力是传统的认识，但是这样，城市又是工业化的载体，没有城市化的工业化我们将支付极高的成本。一个绝大多数的人口生活在农村的大国的现代化是不可想象的，当代城市不但仍将是产业的中心，而且首先是人居中心，我们成都是以人居中心为自豪，同时，城市又是社会文化教育的中心，是创新的中心，环境保护的中心。当然，城市同时也是财富创造的中心和积累的中心。中国的可持续发展，有赖于城市化，因为我们要发展城市经济，比如以城市为载体，中国生态的环境整体的保护也要依赖于城市化，因为只有改变，8亿人口依赖土地生活的面貌，才能根本上实现生态保护，再造优美山川。

　　中国的环境的污染的治理要以城市为重心，因为城市是人口和产业go2map的聚集地，城市能够为环境治理，污染治理提供规模化的需求和环保产业持续发展的基本条件。中国要实现科学的发展观，也要以城市化为重要前提，构造环境友好型社会，离不开城市化，因为同等生活水平，城市要比农村更节约。建设社会主义新农村要以城市带动农村为前提，因为中国农村的不比较，他更深层次的原因是带动城市相对的发展，在城市带动农村发展的内容还不够强大，当然城市如何带动农村是另外一个话题，构建现代化社会要以城市为条件，因为城市有更多的就业空间和发展空间，城市有更多的阶层流动的机会，这是我们构建和谐社会的一个基本的社会条件。作为发展中国家，他的基本特征是什么？就是物质和财富的互动。当然，现在我们强调如何合理分配那又是另外一个问题。

研讨会现场嘉宾认真听讲演

　　今后几十年，中国面临搜狗的主要矛盾是什么呢？我认为主要还是在于发展社会生产力，尽快的增加财富的人均拥有量。城市有较高的培植效应，加快城市化可以较快的提高社会生产力。这是全中国人民根本的利益所在，只有这样认识问题，我们才能真正的科学发展观，统筹城乡发展，消灭城乡差别，造福于中国人民。这是我讲的第一个问题。

　　第二个问题，我的基本观点是，顶级服务楼是顶级城市的基本构成元素。城市发展的一般规律是，城市化率超过30%以后，进入城市化加速阶段，在城市化加速历史阶段，是大城市和中心城市的率先发展。这是我一直强调的观点。在区域和城市的关系问题上，城市是区域发展的龙头，中国应该有一个较高的城市化，有人说，中国的城市化率应该达到60%以上就可以了。不！我不这样认为，我认为中国校友录的城市化率至少应该在75%甚至是80%以上。大城市、特大城市，占城市人口的较高比重是中国人多地少的基本国情决定的，这个是不以人的意志为转移的，我们以15亿人口来计算的话，解释中国的通过人口是3亿，这3亿目前超过美国的人口总额。那么，另一个就是扶贫发展，提供是经济发展的常态，尽管我们平时一直在追求平衡发展、平均发展，但是我认为那是追求的理想状态。几个超级城市，主宰着世界经济的命脉，少数中心城市，主宰的一个国家和区域的发展。这是目前世界的现象。中国是一个有960万平方公里，13亿人口的发展的大国，涌现少数几个世界级的城市和若干个区域顶级城市，作为中国参与国际竞争的航空母舰，这是中国矗立世界民族之林的根本，或者是我们17173的基础。世界城市是人流、物流、资金流、信息流的会聚之所，是商务活动的密集区，顶级城市是顶级商务的集中之所，顶级商务是顶级城市存在的依据，离开顶级商务，顶级城市就失去的灵魂，就失去了作为顶级城市的依据，而顶级商务活动要有顶级商务楼盘为他提供必要的物质支撑，只有这样，我们的商务活动才是一种高效率的、低成本的。有了顶级商务楼盘的支撑，才能有更高的效率的商务活动，这是人的常识，才能有顶级城市的存在，这也是必然的逻辑。

　　所以顶级商务楼盘，是顶级城市的基本构成元素。顶级商务楼盘的市场崛起，是顶级城市形成的一个重要标志。顶级商务楼盘和顶级城市的崛起两者是互为表里的关系。

　　第三个问题，我谈谈作为顶级城市goodfeel的成都，具有顶级商务楼盘的市场需求。西部大开发是中国政府面向新世纪的伟大战略部署，西部大开发的重点在那里？重点在城镇，聚焦在城镇，这是2001年我写的书里面的基本观念。在城市里面、在城镇中，首先是大中城市，这更是城市的我们西部大开发的重点中的重点。那么成都与重庆西南共同构成西部地区的顶级城市，成为西部大开发的战略高地，这一点是没有异议的。但是成都由于他的自然禀赋和自己的优势，和近年来改革开放上的制度创新和体制方面的探索，又构成了成都他独有的优势。

嘉宾认真阅读力宝大厦资料

　　第一、成都地处青藏高原向四川盆地搜狐网的过渡地带。大家知道，这更是先天的生物多样性，同时他也是人类的物质依赖。这是一个自然的先决的条件，所以都江堰、青城山等构成的大都市近距离的独有的自然文化旅游资源，这是成都的特色。天府之国的成都平原为成都的城市发展提供了独一无二的自然条件，我想这一点对在座的没有什么意义。

　　第二、成都是两千年的历史古都。长期作为中国人口大省的省会，一直是西南地区的文化中心，现在也是西南地区很多人所向往的。历史文脉源远流长，这一点也是独特的。他又是一个拥有8000多万人口的大城市。但是，就是这8000多万人口，在欧洲来说他高于人口一个欧盟成员的大国。那么，在四川省的城市体系中，成都作为省会城市，他做为首位度是极高的，大概成都市go2map的规模比四川省的第二位的城市相当于他的四五倍。所以这个地位在今后几十年没有任何一个四川省的城市能够撼动他。成都承载着四川省经济发展的顶级地位，城市发展速度快，人均GDP已经接近3000美元。那么，西部地区的顶级城市的优势会越来越凸显出来。最近几年，成都市的经济的发展，他的城市规划建设也充分的说明了这一点同时，我刚才也听我们地方的领导讲，我们一些世界500强，国内500强，他们纷纷进入成都，下一句话是什么？我的理解是，顶级商务活动也越来越多，是不是这样？

　　那么对于顶级商务楼的需求也应该是越来越大了，这是一个逻辑的关系。我不敢说他目前有没有，但是事实上表明了这个观点，我说成都市的顶级商务楼盘的市场是旺还是淡？未来如何？我想在座goodfeel的房地产界的老板它们最有发言权。但是我认为顶级商务楼盘的市场的兴旺，与成都市的经济社会发展将形成一种两项的互动，这一点是没有疑问的，这样的话，这种良性的关系他将造福于西部地区，造福于全四川，造福于全成都市。目前，我国的房地产业已经进入了一个新的发展时期，我这里面的概念非常广泛，这里边我只想讲一个，他的重要标志之一，就是房地产业的开发，正在从以往的征地、建房、卖房的原生态，向着以科学技术进步为支撑的，以新的产业形态，新的经济增长点，新的公务和生活方式相伴相生共同生长的高度发展。顶级商务楼的出现，就是这种现象的重要考证。所以我认为力宝大厦是在一个合适的城市、一个合理的区位，一个正确的时机选择的一个正确www.focus.cn的赋予新意的创意，力宝大厦的硬件和软件条件，能否适应这样的进程，我想的话，比我更有专业知识的专家会做出准确的评价，那么我的发言就到此为止。谢谢大家！

李晓夏：：谢谢牛凤瑞先生焦点装修家居网的演讲，力宝集团印尼最大的金融控股财团，旗下有上市的公司就有20多家，总资产是达到了200多亿美元。这一次成都力宝大厦是印尼力宝集团继香港和上海之后，在中国投资修建的第三个项目，国际超加级的顶级写字楼项目，他不仅成为力宝集团进入中国的第三个项目，同时也成为力宝集团在中国中西部的投资的中心，这样家世界500强企业为什么会选择成都，我想请印尼力宝集团董事、成都力宝投资置业有限责任公司总经理陈松坤为我们演讲《世界500强选择成都的N个理由》。掌声有请！

成都力宝公司总经理陈松坤作主题演讲

　　陈松坤：各位市政府搜狐网的领导，女士们、先生们，媒体的朋友，下午好！我是力宝在成都负责人陈松坤。刚才主持人讲过，力宝到底是什么样的公司，力宝实际上一直做什么事情都是蛮低调的，所以很多很多地方不是很清楚力宝是什么企业。实际上我们力宝是分开三个不同的领域，三个不同的地方做的地方，在印尼他完全是独立在印尼里边。在印尼里边我们有四个力宝城，该城的概念就是说，在城里面有他的高尔夫球场，有大卖场，有学校有医院、有别墅、有住人的地方。如果你在这个学校念书的时候，这是国际学校，你念完了之后你就就可以到美国去，它们的管理不一样，所以印尼是蛮独立的，那么香港力宝是完全的金融投资，然后我们在新加坡，在这里边完全是以负责我们做终端搜狗的流通业的领域，我们所做的事情就是包括，金融、保险、房地产、百货、药业等。上个月我们在北京跟同仁医院签了一个管理和投资的和约。跟北京的同仁医院，南京还有海南的几家同仁医院的管理。

　　所以在房地产方面来讲，香港这个力宝大楼不是我们力宝去盖的，这个大楼好早以前他是一个澳洲一个投资投机的商人来盖的，因为当时这个大楼他是一个得了奖的大楼。后来他投资方面失败了，这个大楼卖了出来，当时是李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚买下来了。我们董事长李文正（音）先生就说，李先生你本来来讲这个大楼，我们力宝还没有，他就出了一个价钱，用这个价钱把这个大楼买下来，如果没有记错www.focus.cn的话，是71万港币。上海是在淮海中路，222号，大家如果知道淮海中路，差不多就是在市中心，里面有很多大楼在那边，有饭店、购物中心、餐厅，所以都是很方便的地方。为什么我们选择力宝大楼在成都呢？当时我们力宝的业界很喜欢每一个地方都希望有他自己本身的大楼在里边，当时我们是想在这里合并的一个药店，预备在这里发展药店零售的方面。同时我们说，如果我们在这里建立起我们自己的大楼，所以我们就一直去找，派过来的有自己工程师、法律顾问、金融顾问等，花了一大堆钱去找这个适合的地方，当时我们是开了一个会，力通大厦（音），但是很多因素还没有把他它买下来。后来我们接触到这里、谈过了以后，发现了现在这个大楼——同仁大厦，我们现在在改造chinaren的力宝大厦更符合我们的意思。其中最大的原因，这个大厦本身是在蛮好的地段，是南部的一个商业区，第二这个大楼本身他有可以改造的本钱在里面。他有三到4米高的楼层，充足的地下停车场。还有最重要的一点就是说我们找到一个很好的城市、很诚信的唐总给我们合作。为什么我讲这方面，我本身有一个感触，如果我们是一个有实力的大厦，我们一定会看他地处在那里，首先看他这个地区有没有代表我们公司的身份？还有就是商务的环境怎么样？还有地区的配件怎么样？还有大楼的硬件方面是怎么样，盖的好不好；里面有没有好的设施，跟我们用电梯啊、空调啊，所有这些电气的系统，还有人体的服务，、管理公司，还有顾客等整体的配套。

　　现在我们这个大楼，力宝大楼有6个特点，我个人认为是很特殊goodfeel的。第一个是地表、地段，城南高级的商务地区核心点，这个标志性很高。纯属智慧化的系统，光纤的达到了万丈。第三个办公性能的理想化。力宝大厦新风系统保湿的效能，还有24楼的高层电梯，还有两边的大堂有电梯带到这个平台上面去。另外还有说，当你住了这个大楼的时候，很多服务和优待要进去才可以慢慢享受到，要慢慢的去理解。

　　最后我代表力宝集团对成都市政府，四川省招商局武侯区政府以及盛唐的公司、衷心的感谢，我们期待更多优质企业进入我们的力宝大厦，共同实现从优秀到卓越的辉煌。谢谢！

李晓夏：谢谢，作为全国性搜狗的市场调演机构，中原地产是权威性是不言而喻的。我们今天邀请了中原地产西南区的总经理庄泽宝先生为大家做演讲，庄先生是全国房地产职业经济人，清华大学的EMBA，重庆市房屋评估的经济协会领事。1998年加入中原地产，并进入深圳中原房地产从事房地产工作，并负责发展管理中心的策划部等三个部门，期间参与了众多知名项目。2000年赴重庆分公司，先后担任重庆中原和四川中原的董事和总经理。先在是西南区的总经理。下面有请他为我们做演讲。有请！

中原地产西南区的总经理庄泽宝讲话

　　庄泽宝：各位领导，各位来宾，各位媒体朋友大家好！今天非常高兴能够有这个机会，中原能够协办并且我能够来到这里和大家协讨，成都顶级写字楼的崛起，作为一个地产公司——中原，我想算是市场供需两方焦点装修家居网的一个枢纽，中原地产在05年我们全年完成了全国来说不计香港完成了800个亿的成交，每个月成交平均的单位是超过10000套，在重庆、成都我们也有分公司。应该说我们通过这么多年的积累，尤其是北京、上海，能力和大家一起分享一些数据和分析。专家我不敢当，但是我们接比较多，做的比较多。希望给大家提供一些思路。

　　我今天会首先通过对成都市场的一些情况，这边我也做了一些分析和深入的研究，以及和其它一些市场北京、上海的比较，然后能看到我们成都市顶级高端写字楼市场的低机遇。

　　首先看一看成都市的写字楼的市场。“十五”期间成都市年平发展是高出全国3.2个百分点。现阶段成都是处于一个高发展的时期，而且是做一个西部的代表城市，巨大的发展潜力逐渐吸外企的进入，近几年，成都在房地产的投入也是保持了一个较好的增长。从2001到2005年，每一年都有接近20%的增长，尤其是05年，平均这几天下来，有百分之23点几，已经高于经济增长goodfeel的数据。

　　而今年一季度，成都的经济发展比也是同样保持着快速的比较湿透，成都第三产业也是呈现高速的发展，有大批的国外公司的进入，目前进入成都的外资企业，我们的统计每年大概是50%左右的速度在递增，应该说为我们这种甲级和顶级的写字楼带来旺盛的需求。接下来看一看成都市场的这几年的供销情况，大家看到，不断是供应量还是销售量从2002年到2005年都节节攀升，而增速都是逐渐的加大。当然，这两年看到供应量略微销售量大一点，这是很正常的，后期开发商的物业会考虑一些自留资产做为出租的考虑。但是总体来说看到了是一种供需两旺的形势。供应、需求和消化量都是快速的增长。而我们也分析了一下在写字楼片区，以下就谈一谈几方面的特征，首先是电梯供应方面，你看到这是各盘的数量来计算的，主要供应都是在天府广场到一环，以及城南的区域，如果从楼面面积来酸，城南和一环二环的比率还会高一点。这里简单分析了一下，几个重点chinaren的写字楼供应片区的特征。首先我们在我们这个力宝大厦所在的位置，一环到二环城南片区来说，第一是一个领事馆片区，还有高档社区林立，还有凯宾斯基等一些星级的酒店，以及一些顶级的餐饮、娱乐都是云集在我们的周边，应该说这一块商务配套很丰富。而且到机场、到会展中心、到高新区，这种交通的网络非常的方便，应该说现在已经形成了城南的高级商务区，典型的代表就包括我们的力宝大厦，还有威斯顿联邦，这是一个传统的CBD区域，这是一些比较老的项目，以往的大部分写字楼集中的地块，当然在未来也会有一些新的供应，而且是代表比较新的近两年的供应，就是时代广场，这个区域未来就是面临配套上，交通上的堵塞，另外在天府广场这两年也有一定的供应量，本身他是城南沿线的一个快速干道，所以也催生了一些高级写字楼，包括“城市之心”等，还是有不少的楼盘出现，这个问题主要是在快速干道上，出入不一定非常搜狐网的方便。不像我们在力宝这个项目上来说，应该是说话是处于一个城市主干道上，另外就是高新区，这个供应量是比较小，但是他的针对性也是比较强的，都是本针对高新企业、IT企业，当然他有一个缺点，就是稍微偏了一点，不利于企业形象的展示。

　　另外我们也对这个供应档次做了一个简单的统计。我们的角度是以租金，当然这只是其中一块的切入点，其它的也可以分档次，但是我想租金是可以直接反映的，可以看得出。就像刚才也有嘉宾说到在成都高档的、高端的写字楼供应量都是比较少的，集中在中低段。都是30—50块一平米为大部分，A级的是最少的就是80元以上，当然也不是非常高的价格，大部分的楼盘都不是特别高。另外我们也可以看到，把我们分析的一些个案，做了一个图，大家可以很清楚的看到，在20—60元之间的供应是集中的最多的，最高的是160，但是100以上的几乎都是只有两三个项目，所以应该说总体的供应都是以中偏低端为重点焦点装修家居网的。而这也是一个简单的配套的分析。

　　总的来说，随着城市经济的发展，成都写字楼的这种供应将出现高速的增长，但是从整个写字楼各项配套以及租金来看，目前可能现有的还处于一个相对偏低的水平。看完供应，我们也分析了一下，成都市的特征，前不久我们对威斯顿联邦等进行了一些调查，完成了185个客户的，他们都是在近两年内有更换办公室的客户，这不算多但是也非常珍贵。因为本身首先是有直接意向的，首先我们要满足他的需求是高端，并且这两年又有意向去更换的，所以还是有好的代表性。意向的区域我们发现了一个比较大的形象，接近一半都是以城南为首选，另外就是以市中心为板块。另外以这种类型为偏好，大部分都是很明显的，希望再一个纯写字楼一个档次比较好，74%这个比率也是绝对的。

　　在我们访问的有比较高档的写字楼的客户，大部分都是希望以纯写字楼的形式。另外在办公环境的需求方面，我们发现也有7个主要chinaren的因素，包括当中最重点的就是交通干道的临近，我们力宝大厦的地处也是非常便捷的。商业配套也因为我们处在一个城市干道，附近都是比较成熟的居民区和商业区，比较方便、公交系统也是非常发达，我们看到办公需求也是最重要考虑的几个大块。

　　在购房方面的决定性因素。我们也发现了有几大最重要的、一些购买的决定性因素，当中有三个我把前面几个发现，第一个就是商务环境，应该说大家对这个商业和纯商务的写字楼的需求比较大。第二个是位置地段。第三个交通便捷。也可以就是说和前面对应的。而价格应该说也是一个相对是要对于这种需求来说。高档的需求来说，价格不是决定性的。对投资者，我们分析了几点在成都市场也是逐渐的在加强，由于其它的商业投资风险在加大，导致了集团购买里面也有不少的是投资的考虑。而高档写字楼特别受到投资者的青睐，由于他的回报高，收益稳定，而主要我们也经过我们成交搜狗的客户也好，主要的投资经济投资面积在100—200平米，也是大部分企业相对比较适中的面积，总的投机额是在150万左右，而我们这种的比率是在7：3左右，这个也是跟我们写字楼的档次有关。如果说我向中档的写字楼是以自用为主的，投资比率就低，越高端他的投资比率就高。总结来几点：一个是需求是呈现高低段两极分化的区域，高端写字楼投资就偏向一点，所以投资需求有待于挖掘。简单说完几个成都供应和需求的特征，我们也必要一下跟其它几个城市的情况。这个也许也能看到成都的一些机会。

　　在供应方面的比较，我们选取了四大城市，不管是在全国来说，经济发展也好，或者是房地产的发展也好。或者是外商的进入也好。应该说都是带前面的几个城市，北京、上海、深圳、广州，可以很明显的看见，施工面积，这个差别非常大我们在几个城市是最小的，施工面积可能就是北京的零头，竣工面积也非常低，这是06年上半年cd.focus.cn的比较。在供应方面，根据我们的统计，成都未来1—3年写字楼供应已经只有100多万平米，仅仅相当于深圳06年上半年的施工面积。深圳市城市里面施工面积最小的，我们就拿最小的比，我们也就只有深圳的上半年施工面积。所以成都写字楼市场的供应相对比较少，可以说是非常少、十分的少。这里我们也看一下，销售方面的对比。写字楼销售的面积，北京06年上半年销售的94.4万平米，深圳最低是4.3万，同样我们的销售面积也只是北京的一个零头。

综合来看，成都市场和北京等发达城市还是有较大图行天下的差距，所以我们的发展潜力也是非常巨大的，成都包括从领导也好，牛主任的分析也好，成都作为省会城市，世界500强也有那么多来了，我们的汽车也好、手提电话的拥有量和占有量，都是占全国的前几位。所以高级写字楼和我们城市的定位来说是非常不匹配的。另外我们看一下售价的对比，我们也看到，在几大城市里面，大部分的写字楼的价格都超过10000块，最高的是深圳，是15000，北京也14000多。我们成都的平均价格2006年1—5月的统计只有5300多的均价，一平米，所以也是根据这种我们城市的地位和写字楼的价格来看，我们还有非常大的空间。

　　这里我也罗列了一些不同城市，它们在写字楼供应情况的一些对比，包括区域等重点的对比。比如北京，这就不用说了，中关村啊等三个重点的板块，在二环、三环也出现了很多新的项目，构成很多新的热点。上海，最近应该说有很多一级写字楼的出现，深圳由于以前的存量比较大，消化比较滞后，所以大家看到施工面积等都是相对较低的，所以施工也放慢了开发的速度，广州天和路一带也是掀起了写字楼的热潮，而成都呢，随着城南商务条件的优化，像交通啊、高档的餐饮啊、星级的酒店啊，都使得城南成为未来商务热点的区域。

　　总结下来，相较于北京、上海等发达的城市，目前成都的写字楼市场还不成熟，应该说是刚刚开发、发展的时候，所以成都市的软件、硬件等等的提高，都有很大的潜力，特别是写字楼价格未来的潜力，大家看到差距非常大。潜力非常大。在北京一般该说到两千、三千美金的收缴，最近都是在两三百，成都的价格那么低，真的写字楼都是在100块左右的。最近这个回报企事业是非常良好的。

　　我们也看一看外资顶级写字楼的推动。从2006年外资加入中国写字楼市场的搅动，以及对房地产的一个看好，截止6月底，同比的增长25.4%，实际使用外资增长24.9%，境外购买商品房增长两倍以上，境外居民直接购买在这一项目和成熟物业都比较集中，应该说从整体图行天下的大势来看，外资进入，房地产的整体形势，尤其是在今年上半年也是非常大的力度。我们也把一些数据看了一下，从03、04、05、06年看了一下，看得到外资进入房地产的金额。从03年116亿，到05年167亿，这是比较快的。06年光看上半年已经非常厉害了，那04年是45.3、05年是55.67，今天全年肯定还有一个大幅度的增长，而外资进入中国房地产的投资地区。我们也看到，大部分集中在刚才的一到两个城市，50%在北京，43%在上海，剩下的7%才是在二线城市，包括大连、哈尔滨等等。这个比例我们预计随着二线城市的经济发展，以及在北京、上海这种大城市的写字楼投资空间的减少，在二线城市的投资趋势会有增加。而外资进入对我们写字楼市场的发展应该说从两个方面起到积极的作用。第一个是外资大量进入之后，直接投入到写字楼开发，建造写字楼硬件、软件的这种的提高，引领了顶级商务楼的发展。第二块外资进入同样他也需要除了开发行业，其它行业的进入他也需要很多的甲级写字楼，并且他也会带动其它国内的企业对于写字楼这个需求会提高的比较旺盛。

　　我们看到从整个写字楼的成熟我们有两个标准，一个是总体价格平稳上升，一个是顶级写字楼需求旺盛。我们看到根据前面的分析，我们看到成都应该是开始步入这个阶段，也就是说整个步入一种成熟的阶段。而外资大面积购买，也标志着顶级商务楼的崛起，包括外资购买写字楼的决策，表现出对这个区域和个城市的价格的信心，他的购买也会带动其它的同行或者行业的购买行为。

　　我们也通过我们和客户的接触，以及和市场的接触，我们也归纳了5个跨国外资企业在选择写字楼的标准，第一个是行业的聚集性，第二是物业的通达性，第三个写字楼的运营成本，第四是健康的工作环境，也是办公环境，第四是配套设施。这五点是跨国企业选择的重要标准。我们也选取了向北京，2005年北京写字楼销售市场成交130万平米，国内外cd.focus.cn的投机机构大概占了80万平米，占了62%，大部分都是一些机构的购买。而在上海，外资的大量进入，带动了写字楼的快速发展，甲级写字楼从2003年的0.6美元每天，到04年的0.8美元，现在06年已经超过1.2亿美元，这也是上海的巨大潜力和升值空间，预计未来上海的高级写字楼供应也是在140多万平米。外资的进入，每年的需求量也围绕在30—40万左右。

　　在成都的情况，由于成都的发展，每一年外资进入的速度都以50%来递增，我们这个数据可能也不新了。刚才听了单位已经有112家了，这里我们也看到500强里已经有超过100家的企业进入来，当然美国和日本的企业占了比较大的比例。在入驻成都写字楼的市场的企业里面，有50%的行业，其中都是以通讯等行业为主，占成都入驻的500强企业是70%以上。由此可以看到，这些市场都是成都顶级市写字楼市场的最大需求源，这是罗列了一些享有的写字楼和他们的外资单位的入驻情况。

　　可以总结出，外资在成都以租赁写字楼和酒店办公为主，现在有很多还是在五星级酒店里面办公，这也是成都首例购买投资，力宝集团应该说是成都的第一个，第一个500我强在这边的购买行为。所以得出的结论，也是看到成都的顶级写字楼市场，从此是一个真正的崛起，这里由于对力宝大厦，我们也做的一个比较，我们选取了北京一个非常有代表性的写字楼，来看一看我们成都应该说掀起崛起高端市场，顶级市场的一个代表，如果和我们大城市的一些顶级的代表来去比较的话，到底如何？

　　首先我们看，我们选取的是北京凯晨广场，应该说也是北京非常成功的写字楼，并且是获得05年顶级写字楼大奖。我们力宝也是获得的国际经典写字楼，也是国际性标志的写字楼，也是中国写字楼的标志性建筑。我们去比较一下，凯晨广场是地处长安街、周围四通八达，力宝大厦我们处于成都市城南主干道，临二环，是城南最高级的商务区的核心物质，到机场高速路更快了。5分钟就能够上到机场高速路，周围有仁和春天、凯宾斯基等顶级网络超女的商务配套。另外我们从一些目前的硬件来比较，凯晨广场外墙是用玻璃，内幕墙是有涂层的两层中空玻璃，隔热性能比较强。力集团也是一样，具有极强的隔热墙、较节能的效果。另外在大堂方面，凯晨的大堂是中国的第一，他是两个料联通的调控中厅，我们力宝大厦也是好的，对来客的私密性保障的设计，大堂的私密性的调控，电梯是设在第二层，这也是成都首创的。另外从层高的比较，层高3.9米，净高达到2.8米，力宝比他入味小一点，但是是成都最好的。达到3.4米的层高，净高有2.6。包括外国人身材比较高达，也是比较适合，对于办公人员的舒适度也是比较适合，没有那么压抑，空调的对比，新风系统也是现在比较流行，新型广场必备的。在力宝他是保持了每人每小时是60立方米，这是保持，甚至可以说充足运行的话达到100立方米都可以，而且是成都首度配制负离子的新风系统，可调温保湿等。电梯的对比，凯晨有40部高速电梯，力宝大厦我们在70多平米所左右，他是已经配制了24部高速电梯，从我们这个来说，我们还要比他更高一点，我们的电梯也是无齿轮的运行，他等候的时间可能也只在30几秒平均，是非常快速的。当然对于这个比较，我们也是只是针对几个主要的板块做了一些粗浅的比较，待会我们的建筑师可能会做更专业系统的补充。

所以我们看到，应该说总结下来，从我们对成都市场goodfeel的分析和几个城市的比较，我们力宝大厦的比较来说，从04、05年来说内环的办公环境来说，中央的商务区大概在7—10万平方米，快速增长的外资企业为成都顶级写字楼市场带来巨大的发展机遇。随着成都经济的高速发展，以及对外开放的深入实施。外资的全面进入，成都的发展，带来了发展和机遇挑战。应该说顶级写字楼也是迎来了新的发展，所以我想通过刚才的表述，我想也是能够看到确实我们今天的命题顶级写字楼在成都市场的崛起，我个人我相信包括市场应该也是非常期待力宝大厦的落成，而且我觉得这只是一个开始，更多的是抛出一个问题，就是未来我们迎接高速经济发展，外资的大量进入，我们校友录的开发上，多少投资商为是不是也向力宝这样打造好一个写字楼产品，来迎接我们这种写字楼市场的新的发展机遇。今天就谈到这里谢谢大家。

　　李晓夏：谢谢庄先生的论述，力宝大厦作为成都第一作真正意义上的国际超加级的写字楼项目，他带给我们的不但是超乎想象的硬件设施，同时也提供超乎想象的人文关怀，这都需要体现出设计者的独具匠心。这一次我们邀请到了国家级建筑设计大师，美国纽约BHB联合建设设施事务所的黄伟先生。他先后深造于法国里昂学院，以及美国佛罗里达环境艺术专业，05年获得欧洲设计师联盟，法国设计师联盟等联合授予的最具影响力的设计师的称号，他曾主持设计过威海学术中心等建筑，今天我们特别邀请到黄伟先生来为我们介绍国际顶级商务楼搜狗的设计确实以及理念。有请！

国家级建筑设计大师黄伟先生演讲

　　黄伟：谢谢大家！

　　成都力宝大厦是我自己在成都所做的第三次建筑设计，作为美国纽约BHB联合设计事务所这是第一次在成都接受这个委托，我想在座的都是行家，都是成功的开发商，对于建筑上的很多理念，如果要说的话，要表述的思想，我想到再生方案里面已经给予了充分的表达，如果每一个作品都需要太多的语言去注释的话，我觉得这个建筑本身就可能有问题了。另外，建筑作为一个系统go2map的产品，它绝对不是一个人的乌托邦的理想，他更多的是集体智慧的结晶。所以在这里，我特别要感谢，盛唐工程部营销部的专家的工作人员，要感谢成都山蔚（音）艺术对这个工程的帮助。要感谢香港力宝刘先生的支持。在这里我特别要感谢盛唐董事长对我的充分的信任，我想这个建筑有今天的形态，有他之真知灼见，有他对于我的粗放有很重要的作用，在此我作为一个建筑师了来讲，我非常感谢我的合作者。

　　在建筑写里面，我个人来来讲，是比较反对标识性、区域性，也甚至反对顶级这种提法，但是建筑在商业里面，有顶级的说法，我想顶级说法，他本身带有商业的愿景，但是作为建筑来讲，今天chinaren的顶级可能就是明天的比较级，所以我在这里不敢非常夸耀的来谈论这个建筑有怎么的前驱性，以及他有怎么的样的超前，我想我仅仅是在这种主义里面找一种平衡，寻找一种折中主义的表达，这也是对于我们开发商对这种方式和姿态的出现所给予的充分的肯定，另外在我三次在成都的实践里面，成都这里的城市、这里的人以及这个城市的深厚的文化，以及我所熟悉的成都的优秀艺术家和建筑师他都给予我很多的支持，所以我在这里想到要说的尽管都是一些发自内心的由衷的感谢的话，

　　下面我就给大家说一下我在国外感觉有支持力的建筑。

　　（结合PPT图）这是位于巴黎不远的一座建筑，就是我当时在法国申深造搜狐网的很近的一个城市，这是上个世纪之交写字楼的最后一个绝唱，叫做氧气大厦，他的层高也是在112米左右，我在这里选择的几个参考资料，都不是摩天大厦。在这个方案里面，他是一个旧楼改造的项目。既然是旧楼改造的项目，他就有很多的先天优势的地方，同时也有很多先天不足的地方。我想的话，我在面对这么一个建筑的时候，更多的是考虑到用某一种恰当的方式和材料对这个原来的建筑的形态进行梳理和规范，使他形成一种非常单一和有利的形象，出现在城市里面。在具体的表达里面，他比较注重效果。就向我们看到的氧气大厦一下，这里有一个斜面，这里有一个凹凸的效果。这是他的特色，也是不可或缺www.focus.cn的成功的案例，在这个方案理念，非常强调对凹凸感的追求，这个大厦不是特别大，也不是特别高，所以只能在平面上寻找变化，比如直、凹凸、光影效果，这些关系上寻找一种微妙的等量的线性的变化。

　　下面看第二张。这是我非常尊敬的英国当代设计大师理查德罗杰斯，做的一个办公大楼，大家如果去过伦敦，就在海的公园不远的地方，这是典型的结构主义和高建筑面积的典范，也是未来建筑的一个楷模，罗杰斯先生曾经是英国代表的人物，他也做的很多作品，比如香港等都有很多他的代表性的作品。这个建筑给我们的启是什么呢？我想说明一点，以前说到建筑用大量的幕墙来做表达的时候，我们chinaren的开发商和使用者更多的考虑到能耗豪华到它的不合理性，但是这个建筑的出现，他给我们灌输了另外一个理念，就是通体发亮的时候，他有一个开放性，叙述性还有一个游牧性等。他符合了今天办公人员对场景的要求，把传统的办公空间考虑成私密的容器的方度。然后在建筑立面，他用的是双层的通道，民间就是双层皮的概念，就是整个幕墙是三层，就是供新风，供排暖等等，我们力宝大厦也是做了这样的设计。

　　这是一个典型的钢索潜行的大墙，这是大家非常熟悉的保利，这是保利在北京所投资的新保利商务大楼，这也是北京市的一个新标志，他的主要的源泉，他的创作的素材，主要得于这个建筑师goodfeel的支持。在力宝大厦群楼的两层面，也用了钢索的认识，这在我目前对成都的认识里面，还没有看到这样的设计，这也是力宝大厦一个特色。

　　这个楼不到一百米高，但是在欧洲他和欧洲他和柏林的欧洲之门是同样的。欧洲之门是45度的建筑，这个建筑在今天来讲，是我们强调建筑等于技术，建筑等于工程里面的美学的情况。这个东西的话，他基本上的今天建筑的技术的高难度发挥的淋漓尽致。这是我们非常熟悉的东京新树的典型的IT大厦，这栋大楼最成功的地方，就是整个建筑不作态，把整个建筑向上添加，中间全是百叶，我想成都的开行国际大楼也是引用了这种方式，在每一层都可以起到换气的作用，早在20年前日本进驻就出现了，整个建筑焦点装修家居网的优势是他使用的材料非常低廉。在世界的所有作品里面，最不计成本的来做建筑的是美国，最经济实惠的可能是日本，所以我想建筑他之所以称之为建筑，有很重要的原因，一方面是实力、活力、精力等九样东西糅合在一起就是建筑，不然就只是乌托邦的幻想。

这是力宝大厦，他在整个电脑建筑里面，庄先生已经对他cd.focus.cn的内部功能做的充分的表述。在外形上面，也是一个非常折中主义的建筑，在这个建筑立面，他比较作为我们的设计方来讲，最单纯的想法，就是把这个建筑做的非常纯粹，非常干净不罗嗦。完了以后整个建筑的挺拔纲要非常好，本来他只有100米，可以做出130米的感觉来。完了之后，塔楼部分做的非常有姿态，强调和天空的融合，有贴近的感觉，我们今天来看很多的后现代建筑立面，很多建筑是感觉飘在空中不着地的。我们是要强调贴地的感觉，所以当代的建筑学里面，就是非常强调开放性和流动性，我想就是这样。还有在他的收口方面也是非常有创意，整个建筑有90公分的坡度，对我们绿化的导引，真正进入大楼的时候只有3到2步的平台，这样他一个是高于行车道的路段，边上使这个建筑更加的孤立。通常很多设计师就是强调建筑语言对城市化的融入，对城市文化的追问，但是我恰恰反对，因为这个尊重是带来的对过去妥协，我们这个是更多的是破坏，但是这个是高度讲究的国际精度的。在方案里面，整个的方式方法，都是非常多的。为什么选择这个方法？我想这个方法在国际上的今天，我们比较的一贯性里面，他有一种根基，第二种在这个方案里面，我不太造成过分简约化来做表面，今天上午媒体一直在追问这是什么风格，我告诉大家，这是什么风格，我真焦点装修家居网的不知道是什么风格，如果真的要问我，我可能会说这是设立在折中主义上的风格。在这里我祝愿力宝大厦会有一个非常美元的远景，谢谢大家。

　　陈松坤：那个是什么东西？

　　黄伟：这是一个流动的图文橱窗。

　　李晓夏：好！谢谢黄伟先生的介绍，印尼力宝集团不仅是成都力宝大厦是投资，同时也是物业持有方，现在由于他的售楼处还没有开放，临时的办公地点是在亚太大厦的C座818室，今天我们还邀请到了国际商务写字楼资深管理专家、世邦魏理仕成都分公司总经理卢向晖先生，因为世邦魏理仕是成都力宝大厦物业管理方，卢向晖在加入之前任职多家投资公司顾问，现在他认世邦魏理仕的成都分公司总经理，为客户做投资物业管理服务，同时他在这个领域有非常多的经验，下面有请卢向晖先生为我们做主题演讲。有请！

世邦魏理仕成都分公司总经理卢向晖先生讲话

　　卢向晖：谢谢大家，世邦魏理仕是一个很讲究人性化管理的公司，影响经过两小时漫长的演讲之后，我尽量的简短一些，我本身是第二次来成都，我97年在成都注册结婚，我很容幸goodfeel的说我是成都的女婿。当时没有黄金周，我比较清楚的季记得我是请假两三天成都结婚，然后再回上海。

　　我临时把这个演讲缩短，我想就很简要的说三个部分，第一个部分，就是我们公司到成都来才8、9个月的时间，我想很简单的给大家介绍一下我们的公司，，然后我会简单的介绍一下作为一个甲级办公楼所用拥有的一些条件，还我们在楼宇改造方面做的优秀的地方和大家分享一下，第三部分就由我另外一位同事来演讲。因为他是本身设计这个项目。

　　OK，我们现在开始，世邦魏理仕在在1773年在美国成立的美国是1776年，在1906年，在1998年两家就并为一家，所以我们公司叫做CBRE，我们为房地产服务中心，物管管理只是其中的一样， 最近我们在成都也有很多，在中国我们公司有四个集团总部，一个是在北京，一个在上海，一个在广州。成都是七年来第一家分公司，成都公司所辐射的范围，除了成都以外还包括重庆和昆明。这一张是说我们在物管方面所能提供的服务，其中包括设施管理、资产物业管理、租赁管理、项目管理、建筑管理，还有企业服务、形象包装的、办公及厂房物业、商务物业，到多数产权物业、市场集资物业，我敢说我们最近将成交的一套，就是在一栋大楼在天府广场，这个大楼总投资是在10亿左右啊，这个消息将在两个月后向大家城市全部，还有银行资产抵押报告等等。过去这一个八九个月我们公司很容幸焦点房地产网的和物业进行合作，其中一个是时代广场，还有香格里拉，它是一个办公楼，他是在香格里拉酒店边上的一个办公楼，还有国际商务中心，这些只是我们管理这些楼盘的例子。作为一个甲级办公楼，我不知道营销有四个3P，作为家别办公楼有6个E，就是在重要的商务区，第二是我们的品位，还有超一流的硬件和设施服务。还有才出众的客户。还有他是一个纯商务、写字间、商场，商住两用那是不行的。再就是他是非卖品，作五个P方面，我们所讲的就是一些区域本身他是非常便利，非常有商务的环境来支撑他的地方，还有他的品质要求要很高，他的设计，就是大家所说的配套服务，还有未来得发展。就是他不单只是支持目前办公楼的发展需要，而是必须能够长期提供租赁客的需要。一个是他的价格性价比，我们有一个信念，租金的高低不是最重要的，而是我没付出的一块钱的租金能带给我多少的商业机会和便利。

　　我想这一些就不用再说了，作为一个力宝大厦，我们觉得他以前是比较同源的，过去同源到今日的力宝大厦，中间的转变我看到有三个主要的因素，是非常成功的第一个就是唐先生，他的那个激情和他的专注是非常关键的原因，还有就是有一个非常好的团队，给他务实和创新的概念去落实它，还有就是它有一个好的营销计划。我想今天如果是说顶级甲级写字楼go2map的崛起，我想另外一个话题就是楼宇改造成功案例的崛起，他么谢谢大家。接下来我想把我时间交给我们的同事。

卢向晖先生的同事讲话

　　（卢向晖）同事：很高兴来这里给大家介绍一些力宝大厦的改造方面。我们的一些粗浅的看法，力宝大厦在改造中，我们作为物业管理方对大厦的深入的了解，通过我们的了解我们感觉这个大厦在改造方面，是一个非常成功的案例，成功在什么地方呢？

　　首先一点，他的交通路线进行了非常大的改造，通过他对车库出入口的改造，起到了非常大的变化，方便的整体的交通。所以我们认为未来力宝大厦的交通环境，虽然他紧邻科华北路，但是他很顺畅。

　　另外一个就是垂直运输系统，我们的唐总非常有魄力的增加了8部电梯，支撑写字楼，这8部电梯，平均等候时间可以达到35秒，这个指标是国际通行的垂直运输的指标，通过我们的技术，达到多少电梯运输能力？能达到没5分钟的运输能力，可以达到10%左右，这也是国际顶级写字楼的标准的范围。

　　第三个方面，就是在地下室的改造方面。我们盛唐实业和力宝集团下的大力气，扩大地下室17173的面积，他这样有两方面的好处，第一就是安排好的中央设备系统，包括空调、弱电等。同时保证了车位。所以在这个部分对以前的旧楼进行了力气的改造，对未来使用的客户会非常有利。虽然现在作为盛唐实业也好力宝集团也好对这个项目在改造方面确实花了很多资金，但是他会有好的效果。

　　第四个就是力宝大厦的智能化系统。从目前很多新建写字楼来讲，他的智能化理念，在很多新建写字楼都没有我们力宝大厦的智能化理念，所以我们相信在力宝大厦楼宇控制方面，设备管理方面，以及网络方面，通讯方面，都会成为我们这个大厦给客户提供软件服务这些方面能够有一个充分的发挥。

　　第五个方面，是我们的外墙系统。这个外墙是我们目前标准的写字楼比较普遍采用的同时也是非常高档的这种玻璃木木幕墙结构，他的主要目的就在于能够节能，同时能够有良好的采光，同时会使我们的大厦会成为感觉上非常超前的标准的写字楼这对于我们整个项目的商业氛围的营造有非常大的帮助，所以通过我们以上的5个方面，我们感觉，我们力宝大厦将来在客户入驻以后，我们的客户会充分体会到我们的力宝大厦是什么样的项目，应该说他是具备的安全、舒适、节能、高效、环保，还有最重要的一点，是可持续发展的项目。谢谢大家！

　　李晓夏：好，谢谢两位搜狐网的发言，女士们，先生们今天我们论坛的主题演讲就到这里结束了，在这里我们要特别感谢，成都市武侯区招商引资局领导、跳伞塔街道办事处领导等各新闻媒体的参与，以及感谢各位媒体的光临。

　　接下来我们给大家提供了茶点，大家可以进行自由的交流、自由的论坛，我们期待着力宝集团有更好的发展。谢谢！