1、选好地段是关键

　　地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。在重庆城市是以商圈为中心的发展格局，解放碑、观音桥、石桥铺、新牌坊等中心区域是重庆写字楼最集中的地方，城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，例如杨家坪、冉家坝等区域；如果投资目的以租赁为主，建议投资者应选择已成熟商圈为主。

 　　根据我公司就2007年重庆写字楼租售情况来看，对于写字楼物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。比如江北区未来国际大厦坐落于江北区观音桥商圈，但该区域属于重庆发展最快的商圈，其交通、配套的更加完善使该幢写字楼被公认为2007年最火热的一幢写字楼，仅不到一年的时间，就被各公司抢租一空，到最后也成就是入住最快的写字楼之一。其租金价格也一路攀升，从最开始的32元/平米（建筑面积）升到目前的60元/平米（建筑面积）。

　　2、算清投资回报率

 　　投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式：

　　　第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。

　　　另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

 　　写字楼租赁的税费政策大致如下：营业税按当年经营收入的5.565%，房产税按12%，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20%缴纳，综合税率大概占经营收入的25%—34%。具体的各项税率标准根据不同区域不同物业有所区别。国家有关个人所得税的缴纳规定，写字楼的租客基本上都是公司组织，租赁手续比较正规，需要发票做帐，以上的税收难以规避。因此，扣除税收加上租赁成本(物业管理费等)，再考虑不可避免的空置情况，实际的净租金收益只是理想状况下收益的2/3左右。投资回报率方面，若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。

　　3、硬件配套相当重要

 　　目前重庆的写字楼市场上，由于有的写字楼开发较早，设计时有一些因素未考虑到，或者是由住宅变性成写字楼，目前这些写字楼普遍存在的问题有3个：车位不足，电梯等候时间长、空间软环境较差。在如今私车保有量迅速增加、时间日益珍贵、健康更为重要的时代，这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便，使写字楼的价值大打折扣。

 　　所以硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务，既然是满足办公需求，因此要选那些网络、通讯设备配置较高的楼宇。电梯数量和速度上，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向(阳光)、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化，实用。

　　4、物业服务提升价值

 　　商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。另外拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。

 　　如果物业管理公司挑选得当，能够为投资者省去不少麻烦。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。因为在此后很长一段时间内，投资者要接受这家公司的服务，同时租赁房也要接受他们的服务，如果其管理不到位，将会影响到投资者的收益。物业管理的品质，是衡量一个写字楼项目含金量的重要指标。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业的保值增值。很明显的例子是在重庆大都会商务大厦,在重庆写字楼的市场上占据着重要的地位,其租金及入住率在重庆都属首屈一指的地位，在很多写字楼面对招租难的困境时，大都会商厦却也100%的入住率成变写字楼入住率的神话。这充分体现了管理巩固价值，管理提升价值的软性作用。

 　　5、有的放矢选客户

 　　要有的放矢的选准客户群进行投资。不同的租户对写字楼的需求也不相同，知名企业、实力雄厚的企业在选择写字楼时以档次为重。但一些中小型或成长型的企业，往往以写字楼的功能性为首要考虑因素，至于档次问题则在其次。因此，在投资写字楼时，要把握准写字楼与客户群定位两者之间的平衡关系。

 　　如果资金充裕，要尽量选择那些里面最小的租客也需要大约500—1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，今后可能会有较为稳定的回报。

 　而投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。

    　由于重庆是一个快速发展的城市，在前几年，写字楼主要是分零出售为主，这样的写字楼相对来说入驻的公司多，就造成了大楼容纳的人数多，电梯拥挤、管理混乱。2006年以后开发的写字楼主要以前期整层销售，后期分零出售的销售模式。2007年在售的写字楼有中信大厦、兴业大厦、龙湖西城国际、龙湖水晶国际、加州一号、佳乐紫光等。