观音桥商圈价值高峰论坛
樊华：观音桥商圈未来的发展趋势
现在看到江北这块商圈有什么样的现状呢？这一块的体量是在100万平方以上，但是真正在5千平米以上的卖场只有26家，第二个我们江北的中低端的商业网点比较同质化，我们可以看世纪新都、茂业百货、包括十字金街，其实他们的经营类型蛮雷同，他们在同一个水平上做一个很惨烈的竞争，所以也就带来了刚才刘主编讲了华联，华联不是倒闭，他是暂时停业，而且他的租金照付，但是他有一个自己业态的调整。
领域机构樊华
其实江北商圈我们要讲他未来优化的发展的结构的话，我们首先要看到它现在存在的一些问题，第一个问题是大家有目共睹的就是同质化竞争，第二个问题我们还可以看到一块除了商圈卖场这一块有很大的一块餐饮、娱乐、休闲这样的一个附加值的商业生态圈的这样一个补充的业态，但是在整个江北商圈非常缺乏餐饮、娱乐、休闲，包括体验式的商业网点，规模小、数量少、品牌多，这样的话就对我们整个卖场的体系的支撑带来了不足的地方。第三个就是我们整个商圈的业态不均衡，它的业态不够完整，不够丰富，它虽然是江北商圈的到达率非常高，因为商业我们讲到达率和停留率，到达率我们调查过观音桥车站有237条公交线从这里过，这个到达率非常强，但是它的停留性不强大，就是因为刚才所说的其他配套的产业没有跟上，商业产业其他的附加形态没有跟上，所以它的停留率非常的低。
第二个我们在整个江北商圈中发现它有几个产业是比较缺乏的，比如文化经济产业，包括书城，包括影楼，包括时尚展厅，这几块跟商业其实是蛮互动的生态链条，所以我们认为江北商圈的业态还可以更进一步的去丰富，去构建一个比较完整的商业生态群。第四个我认为比较蛮重要的，按照重庆人的习惯有一个从众性，有一个倾向性，整个商圈的精神地位没有确定，我们知道消费层面里面除了物质消费还有很大一个层面是精神层面的消费，比如我们国内来讲，我们的南京路我们的王府井，其实除了物质消费以外，那我消费的成就感以及荣誉感有很大的心理体验。包括我们在法国、在巴黎我们要不就是香榭里，要不就去老佛爷，在香港要不就去铜锣湾，要不就去太古，我们要跟精神层面的消费有很大的联动，这样提升整个商圈的精神价值。
第五个方面是商圈的人流量，现在有一定的量，但是它还不够饱和，比如北城天街是14万方的经营面积但是平均的人流量每天只有10万人次，所以这样的话他的日平均人流量还稍显不足，所以它仍然有一个很大的提升空间。第六个方面江北商圈未来可能会面临着这样一个分流或者竞争，在我们的周边地区，就是自己江北区的滨江路一带，包括龙湖转盘那一带，加州这一带还会有很大的商业体量会出来，包括经开区政府那一带的商业体量非常庞大，包括空港新城的商业体量也会非常庞大，所以其实它会面临未来商业的一个竞争跟分流。所以我讲这几个问题其实也就是我讲江北商圈的愿景规划应该怎么做，其实现在就是要去调整它未来的规划要去调整的地方，但是我对江北商圈的看法甚至超过解放碑，刚才吕区长讲到一个非常非常重要的问题，他讲地理位置的问题，其实我觉得所有的商业归根到底都是地理问题。我认为整个观音桥商圈占据了整个重庆的战略经济发展地位，我们讲他辐射三北地区，其实这个三北地区不是简单的江北区、渝北区和北部新区，其实它还涵盖了我们的空港，包括保税区，包括中央江北城的CBD这块，这些区已经单独脱离了三北地区的概念，已经放大了消费人群的作用，所以它这样一个不可替代的战略地理位置，所以它有很好的三北地区人口的截留跟消费引导在里面，所以这个地理位置是决定未来观音桥商圈得很好的支撑。
第二个我们看消费人口，其实这三个区的辐射人口加上流动人口差不多接近200万人口，第二个我们都知道重庆的富人区也是向北，而且现在在经开和渝北那一带打造的全部是高档住宅区，美美去年他们出来的数据，在美美购物的客户当中有60%是三北地区的居民，所以这是非常好的数据，而且在未来会更大量的出现我们高端的消费人群。比如我以前住在江北，我们要讲什么消费行为，什么购物行为我们都要跑到解放碑，甚至我们两个人都在江北，我们约都要约到解放碑去消费。所以它的消费人口和消费能力的结构是江北区商圈未来发展一个很大的支撑。这两点又带来了为什么我们有丹枫白露，为什么我们仲量联行会跟丹枫白露联手一起做，其实整个观音桥商圈缺乏国际化的，缺乏高端的甚至向奢侈品靠拢的这样一个商业连锁网点，当然也希望丹枫白露以及仲量联行能够往这个方向去考虑，这样的话我们对整个商圈的经济贡献和精神贡献都会带来一个很大的支撑。
那么第二个我认为江北商圈还有一个蛮好的是其他几个城市副中心商圈没法比的就是它扩展空间非常大，现在江北商圈是0.65平方公里，刚才吕区长讲到是9平方公里，我看到之前规划数据是5.08平方公里，可能又再一次扩大了，那这样的话，我们现在0.65平方公里来算，我们是否验证过需要这么大一个商圈，甚至一个泛商圈的概念。第二个越是大的商圈就是越要分档次来做，否则的话就会带来很大的风险，但是总的来讲整个江北区的拓展空间是泛商圈的概念，这是其他商圈不能给予的东西。所以从战略地理位置来讲，从消费人口和消费能力来讲，从高端奢侈品这样一个渴望跟需求市场来讲，以及对整个江北城市扩张的角度来讲，我认为江北商圈真的是一个可以往非常良性的状态去发展，甚至有可能超过解放碑，至少它可以成为重庆城市北部的经济堡垒跟精神堡垒。
