[摘要] 07年国家针对房产市场出台了一系列严厉的调控政策，而对于拿着钞票希望钱生钱的投资者们来说，此刻最为关心的话题莫过于08年的房产该不该投资？投资什么——住宅抑或商业？（注：此处投资意为置业性投资而非开发性投资，通俗来说即买家为小业主。）

张先生近日亦困惑于此，他目前就职于一家著名外资企业任高管，40岁，年薪50万。拥有住宅一套，贷款已还清，现手头约有200万资金欲投资一套房产保值。与大多数人一样，张先生并没有明确的投资方向，仅倾向于在住宅与写字楼二者选一，但是目前不明朗局势让其一直犹豫未决。

专家分析：以张先生的情况来看，其目前收入稳定，而且较年轻，风险承受能力较高。适合选择房产投资保值增值，以下从各方面对投资住宅与写字楼做比较分析。

一、宏观环境分析07年的政策主要是数次提高准备金率、存贷款利率，9月底人民银行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）等。而08年初又拉开了准备金率的新一轮上调，利率方面预计也会相应调整。《物业税》日前处于空转试行中，可能从商用物业试运行。

应该说，准备金率的上调对主要针对开发性投资，对置业性投资者影响不大。与投资客利益挂钩的主要是利率的上调以及《通知》和其补充通知的出台，其中对房产开发、土地储备、住房以及商业用房等一系列贷款进行了约束，以及加强了监测和风险防范作用。

从市场反应来看，政策的震慑力已经起了作用。政府鲜明的表达了对关系国计民生的住宅投资的打压，相对来说，写字楼等商用物业环境宽松。而且目前利好因素比较多，租金、售价一直保持上扬，建议选择进入。

二、投资成本分析（一）、购买价格目前，上海现出售型写字楼价格区间多集中在13000~25000之间，而由于一直以来市场对于住宅投资高涨的热情。一些区域住宅写字楼价格相差不大，甚至部分“倒挂”现象——即同区域内写字楼价格低于住宅价格。以武宁商圈为例，其在售写字楼物业绿地和创网上显示价格为20000元/平米，而板块内住宅逸流公寓价格为25000元/平米，泰欣嘉园网上报价达到30000元/平米。

（二）、贷款利率比较2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高…”商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”且《补充通知》中说明：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，仅当人均住房面积低于当地平均水平而再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余均应按第二套房贷政策执行。也就是说虽然张先生已还清首套住房贷款，但是若选择购买住宅，依据政策已经无法享受首套住房利率。可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第2套住宅利率优势不在。

三、投资回报率分析以3年时间周期计算，分别计算假设王先生购买第二套住宅与购买写字楼投资回报：

成本：为计算方便，取曹杨武宁地区价格参考，假设所购买住宅与写字楼物业单价均为20000元/平米，购买物业面积为100平米。分全款付清与首付100万，余下贷款3年期2种情况（此处按新房计算）。

1、贷款成本（由于第二套住宅与非住宅买卖贷款基准利率一致，此处值可共用）

2、税费计算——主要契税区别

住宅：契税+营业税+工本费其他（忽略）=1.5%*购房款+0.05%*购房款=￥30000+￥10000=￥40000

写字楼：契税+营业税+工本费其他（忽略）=3.0%*购房款+0.05%*购房款=￥60000 +￥10000元=￥70000

即购买物业成本：

A：住宅￥2,040,000写字楼￥2,070,000B：

住宅￥2,173,364.6写字楼￥2,203,364.6

收入：（以3年周期计算）

由于投资目的有二：

出租——租金收益一定时间后卖出——差价收益

注：此处售出单价按平均增长率估计，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。故此处取住宅年增长率8%，写字楼年增长率7%。

不过商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高。可以看出，相同价格购买的物业相比较，写字楼的租金回报率保守估计首年可达到5%，若升值后出售，回报率也高过住宅。

四、租赁客户分析住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相比较保障性能较好一点。

另外写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。以及其他如支付中介佣金费用等。

由以上分析，结合张先生自身实际情况，故建议张先生投资写字楼。

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写字楼市场整体走势：

自04年起，中国GDP高速增长，由于对国内经济的看好，上海作为当仁不让的经济发展龙头，外资企业纷纷进驻与扩充，对写字楼的需求旺盛，特别是06年以后，写字楼市场一度供不应求，空置率一路走低，特别是传统CBD的甲级写字楼，一度低至2%左右。新上市中高档写字楼的预租率一般可以达到30%以上。

04年甲级写字楼市场平均售价25213元/平米，租金为0.96美元/平米/天。乙级写字楼市场平均售价11400元/平米，租金为2.8元/平米/天。07年甲级写字楼市场平均售价28156元/平米，租金为1.25美元/平米/天。乙级写字楼市场平均售价12500元/平米，租金为3.5元/平米/天。甲级写字楼售价、租金涨幅为11.7%、30.2%；乙级写字楼对应数据为9.6%、25%。从上海中原工商铺部相关人事反映,无论投资机构抑或散户投资热情高涨,往往是没有合适的写字楼项目提供给客户。

08年的写字楼市场将由于轨道的延伸等交通条件利好，使得更多品质颇佳的物业纳入投资者关注范围，而且产品选择面将会更广，更多特色产品如创业园区等可供选择。写字楼市场外围化趋势明显。

此外，小户型写字楼的灵活分割等特点降低了投资者资金门槛。更多资金将从股市乃至不明朗的住宅市场抽离而投身写字楼市场。

我们有理由对08年写字楼市场充满信心。

投资写字楼关注要素：

写字楼的投资效果主要取决于所在区域的社会经济、地理位置和城市规划等要素，一般主要关注以下方面：

一、写字楼是供企业和行政事业单位进行商务、办公活动的建筑。写字楼的这一性质决定了它的投资活动将直接受国家和地方经济活动强度的影响。国家和区域经济的快速发展必将刺激写字楼物业的需求，带动写字楼的投资活动。上海目前的经济发展前景有目共睹，为适宜良机。

二、写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置，即俗称地段。写字的功能特性要求写字楼必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。其中交通情况也是写字楼是否适合投资的重点考量因素。轨道交通、高速、公交等便捷的交通是写字楼增值的重要条件，上海新增以及规划中地铁沿线建议欲投资者关注。

三、写字楼本省硬件设施的配备。层高、电梯、物业、外立面等都是客户关注。上海的写字楼标准与日益国际化。入驻的企业将来无论从形象抑或员工办公场所舒适度，对写字楼的要求都将约来越高。优质的物业是将来优质客户的保证。

四、此外，如选择优秀的物业代理公司也是投资者需要考虑。写字楼买卖租赁相比住宅门槛较高，涉及手续较复杂。优秀的物业代理公司一方面可以筛选合适的优质物业和客户，确保租期的稳定性；另一方面可以简化繁琐的租赁手续。

上海中原工商铺部属于沪上知名写字楼代理专家品牌，与多家世界五百强企业以及其他知名企业保持良好的合作关系，客户渠道广泛，且资源覆盖上海中高档写字楼盘，可以更有效的实现物业与客户的目标配搭。