不久前，欧洲一家著名的商业地产开发商TM集团在中国启动第一个大型购物广场项目——星摩尔购物中心。这是TM集团进入中国的第一个商业地产项目，未来他们将大举拓展中国的商业地产市场。星摩尔购物中心坐落在东北沈阳城郊结合部，投资总额约2亿美元，总建筑面积32.6万平方米，预计2010年开业。

人们不禁要问，拥有显赫实力和丰富经验的TM集团，面对如此重大的商业地产项目，为什么不首先选择国内的一线城市或市中心进行开发呢？他们的选址应该是有所考虑的，或许我们可以从中得到一些启示。

为什么没有选择一线城市

按常理，外商进入中国都会首先考虑上海、北京等人口密度较高、购买力较强的一线城市。毫无疑问，这是绝大多数商业地产开发商选址的前提条件。然而，这么一个具有丰富经验的商业地产商却偏偏选择了二线城市的沈阳。面对这样一张出人意料的“牌”，很多人都感到费解。

作为一家拥有10年开发购物中心和不动产经验的大型商业地产企业，TM集团拥有庞大的经济实力和丰富的运营经验。他们开发的商业地产项目遍布土耳其、希腊、罗马尼亚、保加利亚、葡萄牙等欧洲13个国家和地区，目前已建成购物中心和商场500万平方米。同时，另有1000万平方米的购物中心项目正在加紧建设之中。这次在沈阳开发的“星摩尔”购物中心，是TM集团进入中国市场的第一个商业地产项目。就在2008年4月进军中国房地产市场之际，TM集团就宣布未来将在中国市场大规模进行“扩张”，计划5年内投资20亿美元在中国连续开发10家“星摩尔”购物广场。他们首先锁定南京、常州、无锡、天津、西安、成都、武汉、长春、重庆等一批二线城市，而一线城市作为第二步发展计划。

至于为什么第一个“星摩尔”没有选一线城市，TM集团是这样解释的：购物广场选址必须考虑三个基本条件，第一必须拥有良好的区位条件，其次拥有较大的容量，第三当然要考虑开发成本和投资回报率。这三个条件，今天在中国的一线城市已经很难实现。目前，北京、上海等一线城市的中心地段可供开发的地块太少，而且价格过高，有的甚至接近欧洲的地价。选择这些城市的话，一方面缺少合适的地块，一方面也难以获得较高的投资回报率。但是，二线城市却已经具备了上述条件。这里可供选择的地块和机会较多，而且开发成本也相对较低。

至于此次开发“星摩尔”为什么选择沈阳而不是其他二线城市，TM集团作这样的解释：“选址当然要考虑稀缺性，我们发现像沈阳这类二线城市缺少‘星摩尔’之类的大型购物中心。我们选址很看重当地政府的态度，看他们推出的区域整体规划是否同我们的目标相符合。我们调查过了，这里的政府部门对外来投资项目十分重视，而且已经制定出一份很不错的商业规划发展蓝图”。

为什么没有选择中心城区

据说，“星摩尔”在世界各国选址有一个“通行标准”，就是大都选在各大城市的城郊接合部。TM集团说，今天大型购物中心选址往往率先考虑人口密集、消费力最强的城市中心地区。然而，随着中心城区的核心地块不断减少、市民大量外迁，加上繁华区域地价越来越高，开发商当然要多考虑考虑了。于是，越来越多的开发商不得不退而求其次，选择城郊接合部建造购物中心成为首选。

据悉，“星摩尔”购物广场坐落在沈阳铁西新区的“西部十字金廊”，占地10.8万平方米。地区政府对铁西新区有一个区域发展规划，已经把这个“西部十字金廊”定为整个铁西地区发展的重中之重。

按照规划，该“西部十字金廊”将开发成为沈阳重点现代服务业发展区。这里未来将开发和建设3条现代化商业街，“星摩尔”、宜家家居、国际纺织服装城三大商业地产项目已经被列为商业街的“三大龙头”。目前，整个新区的在建项目达到14个，总投资额超过33.8亿元。

在此之前，TM集团还做过一个区域市场潜在消费力的调查，内容涉及到区域内新兴住宅区的建设、人口消费能力、市场竞争状况以及整体商业市场饱和程度。同时，该集团还重点调查了区域城市交通系统情况，看地区交通能否支撑这个项目的运作等。