国际物业顾问戴德梁行日前发表分析，指本港甲级
写字楼在强劲的经济增长支持下，连续第三年度攀升，令中环的平均实质呎租跃升至74港元之历年新高。
戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿表示：“一如过去三年，二零零六年第三季甲级写字楼的需求主要仍由金融、保险、房地产及相关的专业服务行业带动。然而，由于各主要地区的空置率不断下跌，租金持续上升，很多需要扩充或搬迁的企业在物色大面积写字楼时都存在一定困难，再加上今年的续租个案较二零零五年少，导致第三季度的吸纳量下调。”港岛区的整体吸纳量较上一季之462，000平方呎下跌37%至今季的291，000平方呎。如与去年同期比较，跌幅高达53%。季内录得的主要交易包括摩根士丹利承租置地广场公爵大厦25，000平方呎、富邦租用中汇大厦30，000平方呎、星展银行承租常盛大厦65，000平方呎以及马士基承租九龙湾的One Kowloon 93，000平方呎。
与其它港岛地区相比，中环于今季的吸纳量表现相对平稳，较上季及去年同期仅分别下跌3%及15%，至206，000平方呎。陶先生称：“本地及全球经济不断增强，刺激金融、保险及房地产业对中环核心区的写字楼需求。由于该区可供出租的优质写字楼已非常紧绌，在供不应求的情况下，租金也随之被推高。”
另方面，港岛东季内的市况明显转淡，吸纳量仅23，000平方呎，分别较上季及去年同期下跌72%及88%。同期湾仔/铜锣湾的吸纳量较上一季下跌52%至38，000平方呎，而尖沙嘴的吸纳量则维持在30，000平方呎的水平，与上季度的31，000平方呎相若。戴德梁行北亚区执行董事韦达维表示：“非核心区如港岛东的吸纳量回落，除了因为今年本港续租量其低外，该区的优质写字楼供应开始出现短缺亦是个中原因。德宏大厦和林肯大厦便是录得几近零空置率的其中例子。”
受惠于经济持续扩张、失业率下降（较零三年中下降3.9个百分点至现时的4.8%），企业营利上升等正面因素的支持，尽管租金已攀升至近年新高，第三季度各主要地区（除港岛东外）的空置率均已下跌至近六年的新低，
金融房地产业（特别是投资银行）对中环甲级写字楼的殷切需求，令该区的第三季空置率下跌至4.2%，为港岛各区最低。如与上一季及去年同期比较，跌幅分别达0.9及2.8个百分点。湾仔/铜锣湾以及港岛东的空置率亦分别下跌至4.5%及5.0%，令港岛区的整体空置率较上季下跌0.5个百分点至六年新低4.6%。本地制造业及贸易发展蓬勃，同样带动尖沙嘴的空置率下跌至3.9%的新低。
在强劲的企业需求及空置率下降的前提下，各主要地区的实质租金连续第三年攀升，并升至六年高位，如上季比较，中环实质租金的升势最为凌厉，其第三季度平均实质呎租上升9%至74港元，较年初及去年同期分别上升25%及37%，创下历年新高，达“非典”时期低位（每平方呎21港元）的3.5倍。韦先生解释：“于这个最受企业欢迎的商业区持有大写字楼单位的业主，其叫租能力无疑相对较强。随着中环的可供出租楼面不断减少，金融业界在经济向好的支持下继续以这个核心地区为焦点，中环的业主可轻易地把物业以叫租价出租予付租能力较强的企业。”不过，韦先生补充，当实质呎租贴近100港元时，租金开支对租赁决策会构成更大的影响，亦有可能会因此而延长了正常的决策时间。
今年第三季，湾仔/铜锣湾的平均实质呎租维持在36港元的水平，至于港岛东的呎租则较上一季上升4%至27港元，当中一些极优质的写字楼呎租更升逾30港元。然而，这升幅并未足够维持、甚至拉近港岛东与中环之间的租金差距。与上一季比较，中环的平均实质呎租上升6港元，而港岛东仅上升1港元，导致两地的租金差距由每平方呎42港元扩阔至第三季之47港元。韦先生表示：“目前港岛东的平均租金只是中环的约三份之一，对于一些有意扩充或减低租金开支的企业而言，无可否认是一个非常吸引的选择。不过，我们相信，在全球金融市场及相关服务业迅猛发展的支持下，市场对甲级写字楼的需求仍会集中在中环，而我们对该区全年的租金升幅预测亦维持在30-35%。”
写字楼租金节节上升，为业主及潜在投资者带来可观的回报。陶先生指出，今年首三季主要写字楼买卖交易（单一交易金额逾5，000万港元）总额达171亿港元，较去年同期上升10%，买家主要为看好未来租金升值潜力的投资者。期间录得数宗整幢、单一涉资逾20亿港元的甲级写字楼买卖，包括中远大厦、维德广场及恒生银行大厦。
其它近期录得之整层甲级写字楼交易有美国银行大厦36楼和远东金融中心41及46楼。它们的平均呎价为10，500港元，较年初上升9%。陶先生表示：“由于中环的写字楼供应已非常短缺，投资者已不再单以中环为焦点，反而看好金钟及湾仔等地区的租金升值潜力，于该处物色优质高层写字楼。”
分散业权的写字楼买卖亦获得不少希望透过购置自用单位来减低未来租金开支的用家支持。今年第一季、第二季及第三季之分散业权的写字楼买卖宗数分别为43、84及74宗，涉及金额分别为14亿、21亿及18亿港元。
在整体经济全面向好，各区空置率持续下调的背景下，陶先生预期主要地区优质写字楼会继续获得投资者的追捧，以赚取长线、稳定的租金回报。
