选择在有利于租户的时段进行租约谈判可显著降低租赁成本

　　亚洲写字楼市场的波动为写字楼租户根据市场周期选择租约时机、大幅节省租赁成本创造了大好机会。根据仲量联行近期发布的白皮书《时机选择决定一切——在上升市场中制定有效决策》中的介绍,租户必须善加利用市场周期,选择续租的时机并审慎谈判租约条款,以收获最大利益。

　　通过在租金周期中选择有利于租户的时段审议租金和谈判租约,租户能显著降低租赁总成本。目前,所有亚洲写字楼市场均处在租金周期的上升阶段。2006年,所有主要市场的写字楼租金水平预期将呈增长势头,而某些市场的租金水平将在未来几年中持续上涨。在景气的市场环境中,写字楼租金的上浮为租户在谈判租金时构成了特殊的挑战。

　　考虑到亚洲的写字楼市场周期通常短于美国、欧洲和澳大利亚,写字楼租金水平在亚洲市场中的波动呈现极端走势。例如,香港(中环)甲级写字楼的平均租金在2004年提高了53%,而在2005年的上半年又进一步提升45%。在香港的一般甲级写字楼中租借20,000平方英尺的办公室,租户在一份常规的三年租约中将额外支出160万美元的租金。有鉴于此,了解目前和今后的市场情况,无论对租户谈判起始租金和审议续租租金均具有重要意义。

　　在写字楼租金预期在今后五年持续上涨的城市中,租户应尽快完成续租,并考虑采取在走高的周期中锁定租金水平的策略。在租金涨幅最大的东京、首尔、新加坡和曼谷,租户务必迅速采取行动。租户应考虑在2006-2007年间采取行动的市场则包括雅加达和北京。

　　仲量联行上海租户代理负责人韩瑞杰先生(Greg Hyland)表示:“在上海,浦西和浦东的写字楼市场在过去的几年间都对业主有利。2005年,浦西和浦东的写字楼租金分别增长了27%和23%。未来两年至2007年,租金水平预期仍将保持迅速的上升势头,随后由于供应的增长,租金的上升水平将在2008-2009年放缓。2008-2009年由于新供应量的增加,会是租户重新谈判租约或续租的理想时间。与此同时,对于租约即将在2006-2007年到期的租户,则应考虑尽早开始租约洽谈并争取在2008/2009年租约期满或加入2008/2009重新洽谈租金的条款。”

　　当租户拥有众多可行的选择方案,并能以此为筹码在谈判中达成最具吸引力的条款时,租户在租借写字楼时将能获得更加令人满意的结果。与写字楼相关的某些因素则具有更加重要的意义,并将左右租户和业主在谈判时的优势。在决定续租或迁址的策略时,租户也应考虑其它一系列问题,这其中包括租约条款、选址策略、折旧方案、装修灵活性、市场信息、成本支出、关键设备、业主实力、合同管理、以及是否贴近市场等。

　　在谈到众多公司在决定选址策略后没有充分重视何时应完成新址的租借时,韩瑞杰先生表示:“在预留充足时间和采用合适策略的情况下,租户即使在上升的市场中也可能取得具有竞争力的续租租约。在租约到期前提前计划下一步行动方案也有助业主规划物业组合,控制空置率水平和及早把握市场上的机遇。这能使业主和租户在谈判过程中创造双赢局面。”