11月22日，上海借2006年度国际创意产业活动周之机推出第四批创意产业集聚区，全部27家园区的总建筑面积超过100万平方米，接近前三批48家创意产业园区建筑面积总和。

       随着创意产业的兴起，上海创意办公租赁空间需求旺盛，旧厂房改建正在成为新的地产开发热点。

       根据上海创意产业中心提供的数据，其中位于中环以内的新增办公面积约44万平方米，位于内环以内的约30万平方米，另有位于南汇临港新城和松江泰晤士小镇的两处大型创意园区较为特殊，建筑面积分别达到35.2万平方米和21.4万平方米，大约占去总面积的一半以上。

       根据上海市政府发布的统计数据，目前上海创意产业园区的建筑面积已经达到225.05万平方米。据了解，其中由旧工业厂房改建而成的创意产业园比例大约占到70％，而上海全部甲级写字楼的总面积也不过385万平方米。

       另据上海创意产业中心秘书长何增强向记者介绍，上海中心城区仍有大量旧厂房等待改造，“中心城区有3000多万平方米厂房存量，后备资源非常丰富。”

产业增长率16%～18%

      自从2000年上海提出“两个优先”发展战略以来，中心城区选择优先发展现代服务业，郊区优先发展先进制造业，中心城区工业向郊区大规模转移，老厂房空置面积随即大增。在盘活闲置厂房方面，上海找到了创意产业这个切入点，老工业建筑由此向商办楼宇迅速转化。

       据预计，上海今年创意产业增加值总量将超过650亿元。而按照上海市政府的规划，“十一五”期间创意产业占GDP 的比重将从目前的6%增加到10%，年增长率保持在16%～18%之间。创意产业的迅速发展引发了对相应租赁空间的巨大需求，而且可以预见，未来几年内创意产业商务租赁仍将维持稳定的需求增长。上海原有传统工业的旧仓库和旧厂房也因此成为投资者热衷的创意地产开发目标。

       同时，由于前期租赁成本相当低廉，旧厂房开发改造的高利润也是吸引开发商的主要因素。

      “最早拿到的工业厂房租金每平方米每天只有几毛钱，现在涨到了一块钱左右，最高达到一块三。”何增强称。而经过包装改建后的对外租金起码在每平方米2元以上。最为著名的早期创意园区，比如卢湾区8号桥园区，日租金目前已经达到6～7元每平方米，直逼周边甲级写字楼的租金水平。即便是新近挂牌的园区，比如静安创意空间，日租金也达到4元每平方米。

      静安创意空间于2005年11月投资运作，建筑面积达1.94万平方米，今年6月正式招商。因为地段不错，办公环境别致，六幢略加创意修饰的工业厂房大受追捧，短短5个月，1.5万平方米的办公面积就租赁一空，日租金也从最初的3元每平方米涨到了4元。

       “我们基本上没做什么广告，客户就自己找过来，”上海尚安投资管理有限公司的秦小姐向记者表示。据悉，尚安投资正积极筹划更多的类似项目。

       不仅尚安投资意欲扩张，随着田子坊、8号桥等一批创意产业园区的成功运作，各路资本改建老工业厂房的热情普遍高涨。上海弘基企业发展有限公司已相继改造三处老厂房，形成创邑·河、创邑·源、创邑·车博会的创邑系列。上海交大也相继运作了天山软件园、乐山软件园和闸北新慧谷。而日本HMA建筑设计事务所自从成功设计了8号桥以后，改造业务也源源不断。

租金过高将扼杀创意产业

       据何增强介绍，由于工业用地和商业用地之间有着很难逾越的“高压线”，国家土地有专项级差，上海在改造旧厂房方面探索出“三个不变”的独特路径，在开发利用老厂房的同时保持其土地性质不变、产权关系不变、建筑结构不变，从而有效地避开了“高压线”。

       产权方往往是国有企业，比如由上汽集团旗下工厂改造的创意园区就有卢湾8号桥、长宁时尚园、浦东车博会、杨浦创意联盟等。在所有权不变的前提下，投资方与产权方签订5到10年不等的租赁协议，最长的有20年，最短的只有2年。租金双方协议，随行就市。

       不过，老厂房投资热也让政府陷入两难。一方面，大面积闲置厂房需要集纳投融资力量改造利用，而优质资源的稀缺和租赁成本的攀升却把襁褓中的小型创意公司排挤出去，与政府扶植创意产业的初衷背道而驰。因此政府既希望资本介入，又不希望过多渲染其盈利空间。

      “创意产业多数是些中小企业，政府拿出厂房是为他们创造低成本介入的条件，而不是让中间商获得更多利润。”何增强称。
“此次推出100万平方米创意园区，也是为了让园区保持适当过剩，避免因为稀缺上涨过快。”何增强说。

       但也有业内人士担心旧工业厂房改造会出现过热的趋势。据上海社会科学院研究员厉无畏介绍，上海创意产业园区近两年的扩张速度已经高于预计中的创意产业年增长率16～18%这个数字。

       高力国际研究与咨询部董事郑宗杰认为，上海的工业办公空间可能会有一个供过于求的情况，尤其是在中外环区域。

      “开发商看到几个案子赚钱就一拥而上，8号桥的成功是因为当时没有类似产品，目前创意园区的红火是因为办公空间比较紧张，但上海非甲级办公楼的供应一直是充沛的，近期空置率甚至有所上升，即使是目前比较稀缺的高档办公楼，到2009年也会出现一个供过于求的状况，未来随着B级或A级写字楼空置率的上升，大家的选择空间比较多了，工业办公空间就可能面临过剩的问题。”郑说。

      对此，何增强认为，在旧工业厂房改造为创意产业园区上，今后不会过多地追求数量，而是质量。在继续鼓励旧厂房旧仓库改造为创意园区的同时，政府将规范和强化已经建立的75家创意园区，为2500家入驻企业提供更好的服务，并且对不具备条件的园区实行摘牌，此前已有马利印象等两处园区被摘牌。