宏观经济发展简述
据南京统计局公布数据显示，今年以来南京经济进入稳定增长起，国民经济呈现高增长，低通胀的良好发展态势。前三季度中，全市累计生产总值和去年同期相比，增长15.2％，季度间波幅仅为0.3％，经济保持了稳定的增长态势。
固定资产投资方面，前三季度全市全社会固定资产投资完成1126.35亿元，比去年同期增长16.4％。从投资结构看，房地产开发投资253.42亿元，占投资总量的22.50％，比去年同期增长19％。而值得注意的是国外资金投资额达到199.61亿元，同比增长33.8％。
数据表明南京经济发展表现了良好的趋势，在经济良性发展的支撑下，南京办公楼市场延续了去年的发展趋势，办公楼投资额在前三季度中达到了16.73亿元比去年同期增长21％。
前三季度办公楼销售分析
一、前三季度销售分析
今年前三季度南京共成交办公楼21.39万平米，其中成交量最高的为建邺区，成交43792.88平米，其次是鼓楼区成交量达到34330.54平米，位居第三的是白下区，成交量为30286.38平米。从各季度的办公楼交易趋势看，今年一季度受楼市淡季影响，全市办公楼成交面积仅为2.56万平米，至二季度随着今年首次交易高峰的到来，全市办公楼成交量达到了顶点，成交量比一季度增长了2倍有余，写字楼市场表现了少有的热销势头。进入三季度之后办公楼交易出现小幅下跌，但据统计数据显示成交量依然达到了7.40万平米。
二、交易区域分布
从目前办公楼的交易分布看，南京办公楼主要集中在白下、鼓楼、建邺和雨花三区。从我们统计的数据显示，今年前三季度，该四区共成交办公楼13.19万平米，占全市成交总量的73.41％。
而从供应量看，截至12月5日统计数据显示，全市可售办公楼57.93万平米，其中鼓楼区可售量为26.35万平米，占全市总供应量的45.48％，位居各区之首；其次玄武区为10.15万平米，占比为17.52％；最后一个主要的供应区域为建邺区9.48万平米，占比为16.36％。
除以上三区作为主要的办公楼交易市场外，玄武和江宁两区在南京办公楼市场中也占有了较大的比重，其中作为南京“一城三区”规划的江宁区在今年前三季度中办公楼成交面积也达到了1.71万平米，占比为9.53％。
三、办公楼需求区域分析
目前南京办公楼的需求市场依然集中在几个主要的办公楼板块中，其中新街口办公区，河西奥体中心办公区以及鼓楼－山西路办公区的市场需求位于全市各大板块的前列。因为这些传统的办公楼板块具备了完善的金融、交通、市政等各类配套设施，因此是众多公司的首选之地。这点从前三季度各区的交易数据就可以很明显的看出。
而新兴板块由于在价格上具有一定的优势因此对传统的办公楼市场也造成了一定的冲击，例如我们从交易数据中就可以看出，今年雨花和江宁两区的成交量分别为2.35万和1.71万，市场占比达到了13.09％和9.53％。
市场特征分析
一、市场竞争激烈
今年南京写字楼市场出现了一次集中供应，虽然据统计数据显示前三季度南京办公楼消化了21.39平米，但从12月5日统计的数据显示，目前全市待售办公楼面积达到了57.94万平米。从对办公楼的需求类型看，中低价位的办公楼在市场中一直需求量较高，但此类办公楼在市场中占有比重较低。虽然南京经济一直保持良性增长，但办公楼需求量不可能出现爆发性增长，所以如此大体量的供应必然会加剧市场的竞争。
二、个性化产品热销
在很长的一段时间内容，南京办公楼市场产品特征差异性并不明显，但是随着市场竞争的日趋激烈，同质化产品在市场中的竞争力逐渐减弱，从而导致了开发企业在产品生产过程中日渐追求产品的个性化。
今年开始市场上就出现了像珠江路以IT产业为主、福鑫国际大厦以外贸为主的行业化特征比较明显的区域和写字楼，而且未来还将更加细分。而档次划分的表现更加明显，既有像新世纪广场、长发中心、银河国际广场、置地广场这样的高端物业，也有像东宇大厦这样档次稍低的中端物业和一些档次更低的低端物业，满足不同企业的办公需求，使南京写字楼的高、中、低端形成了很好的梯度。
其次，南京写字楼的个性化特征已经开始逐步显现，例如客户目标锁定国内外实力企业和大面积销售为主的置地广场、小户型办公的议事大厦LOFT、挑高的长发CFC以及酒店型商用物业的金轮国际广场等，甚至在珠江路上还出现了可以将电话接听、行政秘书、工商财税顾问等人员与办公室一起租用的“服务式办公室”，为客户提供先进的办公条件和专业的商务秘书、财务管理及法律服务。
主要办公楼板块特征分析
新街口板块(以新街口为核心，包括珠江路、太平南路等区域)
新街口板块是南京传统的办公楼板块，这里是南京的金融、商业中心，云集了南京各档次的办公楼。从目前的销售价格看该板块办公楼的销售价格由9888元/平米至18000元/平米。
应该说新街口核心商业区的地位依然不容撼动，目前该区域在售项目云集了包括龙台国际大厦、置地广场，长发中心、城开国际、五星年华大厦等在内的众多项目。项目众多，产品层次参差不齐，虽然已有部分个性化特征明显的项目出现在南京写字楼市场，但由于南京写字楼产品的开发以及更新速度较慢因此同化现象依然比较明显，产品竞争力不强。加之今年写字楼市场供应量的增加，仅新街口区域将有浙江广厦邓府巷项目、温州大发凯润金城项目、德基广场二期工程、东方商场旁铁管巷A、C两地块以及招商局国际金融中心项目等众多上市，必然会造成区域内乃至全市写字楼市场的竞争激化。
鼓楼板块（鼓楼至湖南路沿线）
和新街口板块相比鼓楼板块的办公楼体量相对较少，比较有代表性的办公楼有位于鼓楼广场的绿地广场，位于中山北路的江苏议事大厦以及位于湖南路的苏宁银河。从这些办公的楼的特征看，鼓楼板块的办公楼市场中高端产品较多，销售价格均在11000元/平米以上，最高更是以南京国际广场为代表，销售均价达到了20000元/平米。
河西奥体板块（整个奥体片区）
由于奥体片区在南京城市规划中定位于第二核心CBD的地位，因此在新兴的办公楼板块中，该板块是上市体量最大，消化量最多，档次也最高的一个板块。因为奥体片区是南京“一城三区”规划的重点，加之市府对该板块的支持颇多，所以从今年市场需求看，办公楼的消费群体对该板块的信心度提升较快，加之奥体片区的上市体量较大，因此该板块成为今年办公楼最大的成交板块。
