重庆甲级写字楼市场

    重庆的主要大型写字楼地区包括渝中,江北及南岸区,这些地区合共占写字楼总面积1,570,722平方米的78.6%.就市场占有率而言,渝中区占重庆写字楼整体市场的46.4%,而按建筑面积而言占逾926,390平方米.其次是江北及南岸区,分别占写字楼
总存量的22.9%及9.3%.其他六区占写字楼总存量余下的21.4%.
    重庆的甲级写字楼市场被认为相对欠发展.例如,重庆的甲级写字楼存量为304,300平方米,占其全部写字楼存量的15.2%.另一方面,上海甲级写字楼存量几乎占其写字楼总存量的40%,近7,000,000平方米.就集中度而言,重庆大多数甲级写字楼存量位於渝中区,占大部分已归属业权及已售出写字楼存量.就租赁组合而言,这大多融合了国际企业,大型内资公司及政府办公室.

1.场地描述

    贵公司的项目地盘位於渝中区化龙桥地区,及位於嘉陵江沿岸美景的中央地区.项目现时并未处於其中一个现有写字楼地区内,然而,预期将构成经扩展的中心商务区及应在中期至长期内演化为活跃的商业区.连接渝中及江北区的嘉陵江大桥将於2007年完工,可提供更便利的交通.

2.主要甲级写字楼地区的主要特点

    渝中写字楼地区为重庆最大的商业中心及市内唯一的甲级写字楼地区.随著市场逐步发展及更成熟及对实际甲级写字楼空间的需求与日俱增,截至2006年6月底的现有甲级写字楼存量304,300平方米预期将於2008年底增长至364,300平方米.本地区因有贯穿全区的2号轻轨,还有四条主要大桥及两条高速公路连接渝中区与江北及南岸区,故交通十分便利.世邦魏理仕估计於2006年6月甲级写字楼市场的首选楼宇按毛额计算的平均租金叫价介乎每月每平方米人民币77元至人民币112元(每月每平方米9.64美元至14.02美元)不等.於2006年上半年,市内的甲级写字楼租金轻微下跌,主要是由於少数新近落成的楼宇对其租金作出被认为与其楼宇质素不相符合的调整.

3.未来供应量(2006年至2008年)

    於未来两年半,重庆市甲级写字楼空间的未来供应量预期仍然有限.於2006年中至2007年底,预计并无甲级写字楼新增供应落成.
    於2008年初,预期万豪国际金融中心将会落成.该项目位於渝中区民生路,将为市场带来约60,000平方米的新增供应量,亦将是该年度的唯一大量新增供应.尽管这表示重庆的甲级写字楼供应增加19.7%,但预期将很快被吸收,原因是这大概是在过去数年被压抑需求不断累积增加的情况下,在市场中推出的最优质写字楼产品.
    万豪国际金融中心肯定会强化渝中区作为主要中心商务区的地位.许多大型国际及本地公司预期将继续留在区内,原因是其交通较为便利,企业透明度较高及声誉较佳.因此,此地区写字楼空间的需求预期将继续保持强劲.
    长远而言,若干甲级写字楼发展项目预期位於渝中区跨越嘉陵江对岸的江北区.近年来,该地区已成为若干中高档住宅发展项目的焦点.根据政府的总规划,江北区的观音桥地区已规划为该市未来的另一中心商务区,预期将与重庆现有位於渝中区的中心商务区相辅相成,同时令重庆的写字楼市场进一步趋向成熟.

4.需求趋势

    由於2002年与2003年之间差不多并无新增供应量,被压抑需求导致供应被大量吸纳,并将空置率推低至少於5%.於2004年,新增供应量大幅上升约153,000平方米,令重庆的现有甲级写字楼存量增加接近一倍,结果导致空置率大幅上升,即使供应被大量吸
    纳.由於经济增长持续强劲,甲级写字楼存量的吸纳量於2005年增加至62,000平方米,
尽管存量进一步增加,空置率轻微下跌.於2006年上半年,总吸纳量已证实此趋势,录得约30,430平方米,平均空置率则由2005年底的39%下跌至34%.
    由於重庆经济持续增长,银行及金融机构预期对重庆优质写字楼空间的需求将会增加.此外,预期在中国西部设立总部的国际制造,贸易,电子,建筑及房地产公司数目将会不断增加,亦构成另一庞大的需求来源.就甲级写字楼市场的租户组合而言,约65%的甲级写字楼空间现被国内公司用,外国及合资公司占30%,而政府机构则占约5%.需求预期於2006年下半年至2008年继续增长,每年吸纳量预期介乎50,000至60,000平方
米.
    随著重庆写字楼市场趋於成熟及更多跨国公司在市内建立业务,租户整体对写字楼的要求将有所提高.偏重的主要写字楼特点包括设施便利,交通便利,保安严密,大型地板,高速升降机及足够数目的升降机升降机区.

5.写字楼市场展望

    重庆为中国中西部增长的主要动力,为制造,贸易,商业及物流活动的中心.重庆常被誉为中国最大的城市,人口较北京及上海加起来更多,其经济增长或会吸引更多跨国及本地企业在此扩建其业务,因而令甲级写字楼空间的需求增加.於2001年至2005
年,重庆的实际使用外商直接投资於五年期间以每年平均25.4%的比率大幅增加反映重庆对外商已变得越来越吸引.因此,截至2006年第二季,财富500大公司中有35家已在重庆建立业务.甲级写字楼新增供应量亦有助提升形象,以及扩大位於渝中区的解放
碑地区的中心商务区.
    诚如在中国大多数城市所见,分层出楼宇与开发商单独拥有楼宇二者有明显区别.大型租户及国际公司喜欢开发商单独拥有楼宇,认为此举可对楼宇的租户组合,维修保养及提供服务方面可有更大控制力.与邻近质素相近的写字楼物业比较,重庆的这些现有单独拥有物业可维持较高的租金及出租率.
    由於市场目前的供应量,甲级写字楼租金水平预计於短期内轻微下跌.然而,由於直至2008年并无新增供应量,预期於市内扩充业务的企业平稳地吸纳空间,将令被压抑的需求不断增加,并对中长期的租金水平构成越来越大的上调压力.
    预期售价於中短期内将保持相当稳定.此外,租金水平预期於短期内随著近期新楼宇的落成暂时回软,而随著供应被持续需求所逐步吸收,投资收益预期将轻微下跌,并於随后回升.
    与上海於最近十年浦东区的发展情况相似,重庆其他地区(如江北及南岸)的发展预期於接近十年完结时将会加快,以与渝中区的中心商务区相辅相成.重庆的现有机场及未来火车站位於江北区,预期未来会在该等地区发展多个住宅及市郊发展项目.