字楼市场，我们注意到：纯商务型写字楼的发展并没有非常突出的跃升，而在写字楼用地开发的“酒店式服务公寓”、“商住型物业”以及“SOHO”等概念的产品则表现出了较好的销售势头。我们姑且把这些并非纯粹以商务功能面市的产品称为“中间态写字楼”。

从杭州的城市定位和周边城市发展特征来看，写字楼市场的整体发展会长期处在平稳且低速增长的状态，而其中面向第三产业及创新科技产业的写字楼产品会持续较好的发展势头。

整体市场稳健成长

在2006年里，杭州写字楼市场有46个办公物业在销售中，由于政府政策支持、规划导向比较倾向于发展商务办公物业，从市场反映的情况来看，2006年杭州写字楼的销售情况是相对稳健的。全年度杭州写字楼成交量为3963套，预定量为2415套，市场成交均价为11475.29元/平方米。

在杭州各大区域中，从成交量来看，拱墅区和上城区为2006年度写字楼成交量最高的区域，分别为984套和943套，由于这两个区域中存在着城北商务圈、城站吴山商圈和湖滨商圈，同时又为中央商务区武林商圈所辐射，因此吸引了众多市场需求的目光。

在2006年土地市场上推出的地块中，商业金融写字楼用途的土地成交为717235平方米，占土地市场总成交量的34%，这一比例较2005年有所提升。

数据来源：杭州透明售房系统

(注：写字楼物业定性以物业土地性质为标准，因此在以上数据统计中包括酒店式公寓、产权式酒店等类别物业)。 

中间态写字楼撑起八分天下

2006年度写字楼销售套数排行

在2006年杭州写字楼物业销售统计中，中间态写字楼物业以8成比例占据了写字楼物业成交最大的份额。而从成交量排名前十的楼盘来看，中间态写字楼的比例也超过了7成。可见中间态写字楼是当前市场的主流需求，这也是一个中等规模城市商业地产发展过程中比较显著的特征之一。

杭州写字楼产品未来潜在的供应量非常之大，市场各类写字楼土地供应及科研、集体用地量存量非常充裕，如三墩区域至少有2000个单位，而钱江新城未来供应量也不可小觑。在这样的市场条件下，纯商务型写字楼的发展会长期处于总量供过于求的状态，因此中间态写字楼产品仍有相当的发展空间。

杭州未来写字楼销售、租赁将面临进入慢去化通道。一方面物业面市销售的标准将逐渐提高(至少达到项目的外立面整体成型，甚至达到入住使用标准)。另一方面由于租赁市场的潜在竞争压力，众多公司总部和非市场销售型写字楼的快速浮出水面，也将直接打击销售型写字楼市场的去化和租赁。写字楼市场权重表现将出现此消彼长的演变。

从投资环境等角度考量，目前市场上写字楼物业的投资认同度比住宅更高。在不动产投资的市场风险低于金融投资市场，且市场回报更有保证的前提下，在杭州进行不动产投资，适合大众群体投资者的物业并不是很多，更多的是需要大量资金和成本的商业项目。中间态写字楼一般面积较小，总投资额相对较小，为拥有不同投资资金量的投资者提供了投资可能性。除此之外，此类产品兼具自身居住使用价值，某种程度上弱化了投资风险。作为投资性更为明确的产品，中间态写字楼显然容易获得市场更广泛层面的认可。

好地段产品受追捧

中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，他们一方面资金实力有限但又不能放弃高档的办公环境和办公处所，因此地处市区的中间态写字楼是其较好的选择。

作为投资型产品，最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。在发达国家，评判一个好的写字楼有许多标准，其中第一项标准就是它居于中央商务区的中心位置。2006年杭州各大区域成交量中，拱墅区和上城区为2006年度写字楼成交量最高的区域，分别为984套和943套。由于这两个区域中存在着城北商务圈、城站吴山商圈、湖滨商圈，因此在地段和区域成熟度方面大大优于其它板块，吸引了众多中小型企业和服务公司的入驻。去年去化率相对较高的瑞丰·格林苑、东方金座以及过往成功案例凯恩·西湖金座都是仰仗地段、交通、环境的绝对优势，板块发展对于项目价值拥有重要决定性作用。

单身公寓逐渐陨落

几年前盛极一时的“单身公寓”(事实上多是50年产权的商住楼)也同样是中间态写字楼的一个分支。1998年位于市中心凤起路的双牛大厦刚开始的销售形势并不好，均价在3800元/平方米，面积在30-60平方米不等，但经过半年的推广，逐渐被市场所接受，现大部分为小型企业或办事处的办公楼，居住者寥寥。

2001年，同样位于凤起路更接近市中心的三华园单身公寓入市，销售情况异常火暴，投资客蜂拥而至。随后，至2002年杭州的单身公寓开发进入一个高峰，市中心的黄龙雅苑、瑞祺大厦、自由21、云天财富、凤起都市花园、星都嘉苑等纷纷入市，主要多是投资客购买。同时，在滨江下沙等近郊区域也出现了部分单身公寓，针对年轻人群过渡置业而设计。到2003年整个杭州单身公寓的总量达到2000多套。

其中有一部分楼盘并未有开发单身公寓的初衷。当时看到单身公寓市场持续走热而临时调整增加的单身公寓，在杭州市场中不在少数(如美达·学苑春晓)。通常这类物业都处于住宅区的

边角，建成普通公寓销售将出现难题，故改为当时市场热销的单身公寓类型。而更多的是一些50年的公建项目改成了“单身公寓”。这些状况的出现，对于单身公寓市场的正常发展，带来了一定的阻碍，也会混淆人们对单身公寓的理解。

当然，市场好的时候，这大批的50年“单身公寓”获得了很好的市场追捧。但这种类型的所谓“单身公寓”，本质是一种过渡产品，购买者多为投资客，或用于小型公司办公，或用于过渡租住，它并不是一种终极意义的产品，多半是做纯办公无市场或者体量、区位等硬伤所限，不得已而为之。它存在不能弥补的硬伤。从居住角度而言，其基本功能不完备(无阳台无厨房)；按揭贷款均以公建物业形式操作，5成10年按揭，门槛高；实际入住水电物业管理均以办公楼标准收取；作为居住入户、学区等均无法办理，等等。

目前随着投资的走淡，这类物业销售形势日渐尴尬。并且随着时间的推移，单纯以小面积单身公寓形式，而无其他的附加价值的物业将在市场逐渐呈现劣势，逐渐淡出。

酒店式公寓稳健

在一个繁荣的城市和一个成熟的市场，酒店式公寓应发展成为房地产细分市场的一个活跃分支，有其成活和成长的空间。其为住户提供了家庭住房格局和服务的同时，提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式。它拥有更多、更全的服务功能，而单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。对投资置业的人士来讲，是一种新的具有更高回报率的选择。

目前杭州写字楼市场销售中，酒店式公寓在经营包装概念上层出不穷。如固定年限固定回报承诺、酒店式服务保障、返租承诺、带租约销售等。虽然各类投资承诺噱头各式，但本质几乎如出一辙——吸引市场关注，加快市场去化速度。

杭州的酒店式公寓物业已经起步，成为房产品的新形态，未来发展前景被看好，而目前杭州市场上可售酒店式公寓供应量不少，竞争仍然激烈。

我们发现：同区域同项目中返租销售的物业比非返租物业销售速度略快些，也说明了返租销售对市场有一定的促进作用；而从不同项目来看，如返租回报率为7.8%的凯恩·西湖金座开盘一年的时间，销售达83.5%，而非返租的东方金座从开盘到现在近三年的时间才销售了85.5%，也说明了返租销售对一些希望有稳定回报的投资客吸引力较大。从客户群来分析，杭州的投资型物业以杭州以外的客户居多，如温州、台州、义乌、青田等地的投资客，他们的共同特性是投资的物业无需自己打理或出租，追求定期稳定的高回报。

而杭州酒店式公寓真正引吸引投资者的有几个方面：其一，高出租回报率。目前杭州市场上的酒店式公寓一般成立或者委托专门的资产经营管理公司和购房者签订返租合同，以后若干年内，都由该经营管理公司负责打理该物业，从而保障投资收益。上表这些酒店式公寓在销售时宣称出租回报率在6%~8%之间。高回报率带动了此类物业的销售。其二，知名酒店管理公司武装。如世贸丽晶城引进全球知名的美国Oakwood(奥克伍德)酒店服务管理公司入驻管理；龙禧硅谷广场BOSS港则宣称是省内首个由国际著名酒店管理公司管理的商务公寓；华润·西子中心由浙江世贸饭店管理有限公司担纲酒店管理；即将于3月上市的元丰·钛合国际，亦由知名酒店雷迪森作为酒店式服务顾问。可见，品牌酒店管理公司在此类中间态楼盘的销售中，已经起到非常重要的作用。