超甲级写字楼的概念制造绝非偶然。

春节之后来自跨国酒店业的一条消息可资借鉴——如无意外，上海波特曼丽嘉酒店将通过国家旅游局验收，成为中国首批“白金五星级”饭店之一。作为“星评”体系中的最高级别，此前全国几乎没有酒店可在严格意义上完全符合“白金五星”的条件。

基于稳健强劲的经济发展状态和源源增长的需求市场，写字楼的评级与酒店一样，亦面临刷新概念、拔高层面的切实要求——甲级写字楼，已不够形容位处绝对核心地段、拥有国际物业规划设计标准、提供体贴完善管理、具有全球视野的顶级办公物业。

超越甲级，记录超甲级写字楼的发展现状，这是市场供需发出的要求。

2006年4月，仲量联行刚刚在香港完成首次超甲级写字楼调查；2007年3月，仲量联行即将在沪发布《上海超甲级写字楼调查报告》。

供应告急

供应连年低位徘徊，需求逐年上涨，供需失衡造就了上海超甲级写字楼市场的黄金季。

仲量联行亚太区董事陈立民指出，2004年-2006年间，上海市超甲级写字楼年度新增供应基本维持在20万平方米左右，而吸纳量却在一年内从15万平方米劲增至20万平方米。

仲量联行调查数据表明，至2006年底，上海市超甲级写字楼总体供应(总存量)约为100万平方米；而甲级写字楼(包含超甲级)的总体供应为280万平方米。

“超甲级写字楼需求放量与经济表现有直接关联。”陈立民表示，借鉴香港经验，当经济处于复苏期时，超甲级写字楼租金反弹幅度最大、空置率跌幅最显著。香港经验已经证明，在市道畅旺时期，超甲级写字楼的新成交租金相对普通甲级写字楼的租金溢价可达65%。

自2004年起逐渐发力的跨国金融与现代服务类企业的需求放量，是本轮超甲级写字楼行情的直接推手。参考过去一年内全球各大金融机构在上海的办公场所扩充态势，1万平方米左右的大宗交易已不鲜见，较之全年20万平方米左右的超甲级供应，饥渴之态可见一斑。

地标崛起

寻找领头羊是必须的。

搜索发现，目前在上海超甲级写字楼供应市场中已经启动预租程序的大厦极其稀缺。今年可见供应中，能够进入跨国企业办公选址数据库的项目可能不超过5座：浦西静安寺的越洋广场、恒隆广场二期，浦东陆家嘴的环球金融中心、上海国金中心和时代金融中心。上述项目无一例外在预租期就已获得来自500强企业的大宗交易需求青睐，早于大厦交付之前的半年甚至一年即开始排队等位。

静安寺和陆家嘴可能是未来3年内上海最具超甲级景观的集聚区。

在南京西路华山路沿线，三座综合性功能的楼宇正在兴建。目前工程已近尾声的越洋广场无疑占有上市先机，沿袭恒隆广场二期刚刚交付即告满租的气势，越洋广场目前意向客户也已超过三成。

尽管面临2009年区域巨大供应压力，但是2007年无疑仍是陆家嘴超甲级写字楼的需求大年。环球金融中心和时代金融中心同时进入预租期，前者以综合功能、庞大体量以及巨大的跨国企业影响力取胜，而时代金融中心则以适中体量、双面景观以及强大的机电配套设备另辟蹊径。

租金激涨

在过去3年中，上海超甲级写字楼租金和空置的指数线反向而行。

仲量联行的最新报告表明，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元，比甲级写字楼(包含超甲级)的平均租金高出近20%。

与此同时，强劲的市场需求使得空置率持续降低。陈立民表示，至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均空置率已由2003年底时的16%降至目前的2%,等同于满租。

市场的实战案例也同期作出诠释。春节前恒隆广场二期以1.5美元/平方米/天的高区报价收官；越洋广场春节后预租报价1.3美元/平方米/天起；环球金融中心的最终目标希望突破2美元/平方米/天(以实用面积计)；而时代金融中心在预租启动之前给出的租金也已超过1美元/平方米/天。