2007年1月23日，在重庆市政府旁边的盛迪亚大厦16楼，重庆市工业园区招商办公室（以下简称市园区招商办）显得非常忙碌，工作人员正紧张地接待一拨又一拨来客。这些来客，除了新闻媒体的记者，更多的则是沿海的投资商、重庆的中小企业主和各色金融机构。春节的临近并没有让这些人感到丝毫的轻松和遐意，他们的脸上显现更多的是忙碌和疲惫。

这些来客都有着各自的期望和算盘。投资商希望能在重庆的工业地产领域大展宏图；金融机构则表示，希望能向投资商和中小企业提供一定的服务和资金支持；而中小企业主们则希望能获取一些能延续生产和经营的标准厂房，最好能跟沿海一样，既能保证生产经营的要求，又能达到节约增效的目的。

其实，像这样的情景从今年一开年便开始出现。市园区招商办负责人杨壮志透露，从1月1日到1月10日短短的10天内，就已经有10家企业与重庆各大园区签订工业地产开发投资意向协议，涉及总投资为50亿元。仅在璧山，一民企就投资10亿元开发2000亩标准厂房。许多中小企业主也已与这些投资商达成了租赁或购买的意向协定。

投资商高昂的投资热情和中小企业主对标准厂房的急切期待，让杨壮志喜忧参半：国家土地政策的调整和土地供应减少让重庆50余万的中小企业陷入无地可拿的瓶颈，对工业地产的急需和渴求让刚刚起步的重庆工业地产难以承受责任之重，而投资商的热情让杨壮志对重庆工业地产的未来则充满信心。

这高昂的热情和急切的期待似乎让重庆的工业地产前景无限。

 

用地瓶颈

自从担任市园区招商办负责人一年多以来，杨壮志没有休息好一天，整天想的便是在现有土地供应限制条件下，如何招商、如何让重庆的工业地产成功发展、如何满足中小企业对标准厂房日益高涨的需求等等问题。

杨壮志称，随着重庆工业的发展和“十一五” 规划，以及去年12月重庆市委书记汪洋提出打造“1小时经济圈”的构想和市政府提出的“企业全部进园区”的要求的逐步实施，重庆市的工业园区数目将不断增加，对用地规模的需求也不断增大，土地供应和调控开始成为政府最为头疼的问题。

据测算，已经、正在和还将涌进来的项目，使重庆市工业用地缺口在2010年前将达到3­万—5万亩。

从2002年到2006年，重庆市优选建设了45个左右、占地约50平方公里的特色工业园区。到2010年，重庆将建设完成60个左右、占地约100平方公里的特色工业园区。但近年来庞大的用地需求让土地有限的重庆市各级政府也处于非常尴尬的位置,而且这种尴尬在几年前就已存在。

早在2005年5月底，从重庆市工业投资工作会上就传出消息，该市工业用所需的土地供应已基本用完了。因为按照1997年的重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩(约4.4万公顷)，但现在已基本用完。同时，据重庆市国土资源房屋管理局披露的数字，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，目前已用去了4.5万公顷。这意味着，未来5年重庆用地量将不得不控制在5000公顷以内。

“以前拿地很轻松时，很多企业缺钱，现在不缺钱了，但又缺拿地指标。”重庆市经委官员、市园区招商办另一负责人王兴明称，这种拿地紧缩现象已经持续了三四年了。重庆以前计划供应地指标一部分缘于重庆地形地貌不能用，其余大部分已被征用了，还剩下一部分土地，但量已很少了，留给中小企业的地几乎没有了。

重庆陷入了土地危机，50余万中小企业陷入用地瓶颈。

重庆市经委为加强园区集约用地，也要求园区管理部门一律不予审批在多个园区申请的同一项目用地申请。这就意味着中小企业想通过暗渡陈仓的方式获得土地的路也已经被堵死。

这些都让杨、王二人感到担忧，一旦没地可拿，中小企业要想继续进行生产和经营，唯一的办法就是租赁或购买厂房，尤其是那些既能满足生产、经营，又节约成本增加效益的标准厂房。

为此，他们除了四处招商以外，更多的则是对国内，尤其是沿海城市一些成功的项目进行考察和研究，力图寻到更有实际意义和操作性的途径和措施，更好地解决中小企业的燃眉之急和长远发展问题。

 

尴尬现状

2月10日，记者来到位于渝北区的两路工业园区。

宽阔、整洁的公路两旁，一排排高大的黄桷树犹如一顶顶翠绿的叶伞，遮挡着今年开春以来难得的和绚阳光。急速驶过的汽车并没有带起丁点的灰尘。带有浓郁欧式风情的五金机电市场，其实更像一排排的阳光花园房，如果不是环绕着这些建筑的公路，好多人可能真将这些建筑当作住宅了。

站在机电市场的制高点，极目远望，一排排的标准厂房像一个个大小整齐的馒头摆放在公路环绕的棋盘中。与记忆中的厂房不一样，这些正在生产中的厂区显得很安静，麻雀叽叽喳喳的叫声清晰可闻。

在这个工业园区，目前聚集了长安·福特、力帆汽车、重庆朗萨家私有限公司、重庆金山科技(集团)有限公司等国内、重庆市内知名企业近100家。

目前像这样集聚了众多实力企业的工业园区在重庆实属凤毛麟角。45个园区中，大多数园区规模没有这么大，配套设施也并不完备，一些早就征用的地并没有进行开发和建设。与此相对应的是，众多徘徊在园区门口的企业对于入园后能否正常地展开生产、经营活动也非常担忧。

这些因素成为目前众多园区吃不饱的一个重要原因。王兴明称，目前重庆的好多工业园区，其实是一种政府行为，为企业提供一块地，由企业自己去修建适合自己企业的厂房和设施。这种行为造成的结果是形成不了真正有战斗力的产业集群。这与国外相比，则显得极不合理，因为国外是提供标准的厂房供企业生产和经营用。

正是这种政府行为，造成了目前一些工业园区盲目上马和布局的不合理，导致重庆的工业地产发展缓慢，使重庆缺乏真正意义上的工业地产和园区。

在王兴明看来，真正的工业地产不只是提供标准厂房，还提供配套增值服务，专业的中介服务、物流、后勤、公共研发中心、会展等，形成功能齐全、设施完备的现代工业园区系统。它也不单单只满足企业的生产，它还必须解决企业员工的日常生活问题。工业地产投资商不只卖厂房和仓储，一些配套设施，如食堂、宿舍、医院等设施由政府指导开发商投入并修建后租赁。园区的功能分区应非常明显。

打造真正意义上的工业地产，将会成为重庆工业健康发展的契机。只有打造了真正意义上的工业地产，才能真正完善和弥补以前园区在发展上的诸多不足，才能推动重庆工业更迅猛地发展。业内人士认为。

新兴商机

尽管落后的现状和工业地产发展的缓慢，让重庆的工业和工业园区显得很无奈，但是在杨壮志看来重庆的工业地产商机无限。

他认为，作为住宅、商业服务和综合类用地外的第四种性质用地的工业地产，其用途通常包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。其盈余体现在能够快速启动，以收入抵偿支出，并能够在抵偿支出后有剩余。其商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。

“在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。”杨壮志介绍到，欧美、日本等国的工业地产占全世界的60%以上，对本国GDP的贡献在30%以上。

“从20世纪80年代以来，在我国沿海城市，工业地产已成为众多开发商争抢的对象，普洛斯、腾飞集团、麦格理亚洲基金、富力地产集团、丰树信托投资基金、AMB等世界名企都纷纷在沿海染指工业地产。”杨壮志说，在全国好多城市，工业地产的发展早已到了如火如荼的地步。

“目前世界制造力向中国转移，中国东部沿海制造业企业向西部转移，向重庆转移，这种由东向西的发展趋势逐渐明显，发展势头猛劲。”迈德城市建设研究院院长赵宜胜坚信自己的判断。他坚称，作为国内知名的、西部最大的老工业基地，重庆将是这种转移态势下最大的受益者。重庆不合理、落后的工业发展现状将会得到根本改变，工业地产对整个地产业有巨大促进作用，重庆的工业地产业将因此而飞速发展。

其实这种发展趋势苗头已经显现。

从直辖以来，重庆的工业发展速度迅猛。截止到2006年，遍布全重庆市的40多个工业园区实现总产值1000亿元，税收50亿元。

在工业高速发展的同时，工业企业对工业地产的需求也逐渐加大，自建自足的模式已逐渐不能满足企业的发展需求。

王兴明介绍，一个企业如果采取传统的自建厂房满足企业发展的话，它需要几个条件：一是要有充足的资金用来满足建设和生产需要；二是企业要花较长时间进行选址、论证和批复手续；三是企业还得自己投资建设一些厂区外的公共设施，如公路、电、气、水等关系企业生产和发展的配套设施。这些条件对一个投资回报相对稳定而且较长的工业产业来说，无疑显得相当苛刻，而且企业的投资和风险压力也非常大。而专以提供标准厂房类的工业地产，通过按揭以租赁或者购买的方式，则可以达到降低资金压力和企业风险，满足企业安全生产和发展的目的。

缘于这些原因，重庆的工业企业和一些东部沿海西进企业开始将需求的目光转向工业地产，希望以购买或租赁的方式获取厂房，满足生产和发展的实际需求，力图将企业的压力和风险降到最低。

王兴明还认为，工业地产普遍的年投资回报率在8%左右，上海目前工业地产的年投资回报率却已经达到了10%—15%，远远超过商业地产的6.5%—9%。另外，重庆工业地产虽然才刚刚起步，但其需求量则不可简单估计。资料显示，到2010年，重庆将建设完成60个左右、占地约100平方公里的特色工业园区，同时重庆市“1＋4＋30”工业发展规划与趋势，将使重庆的工业用地突破125平方公里，标准厂房的市场需求量将高达2亿平方米以上。在他看来，或许随着未来的发展，需求量还可能更大。

稳定的回报和庞大的市场需求让重庆的工业地产成为投资商关注的焦点。

重庆工业地产商机无限。 王兴明也这样认为。

水到渠成

面对庞大的需求量和无土地划拨给中小企业的现状，目前政府对打造工业地产持一种非常鼓励的态度。

2007年1月初，在有关部门的授意下，重庆市各大媒体均在重要版面刊出两条重磅新闻：

一条是，2006年12月29日和31日，建桥工业园区（大渡口区）和璧山工业园区分别举行了标准厂房建设项目签约仪式。两个工业园区标准厂房建设项目总投资20亿元，占地2600亩，建筑面积达103万余平方米。建桥和璧山两项目的签约，标志着重庆市工业园区标准厂房建设已经从摸索试点走向了全面推开。目前北碚、江北、南岸、大渡口、璧山等区县已开始搞标准厂房，已建成107.4万平方米，发展势头猛劲。

另一条则是，从今年开年的1月1日至10日短短10天内，重庆工业地产招商获得开门红，引资50亿元。

这两则利好新闻刊出后“一石激起千层浪”，在重庆市引起巨大反响，引来各界的高度关注和讨论热潮。

一方面这两条新闻让重庆的一些因国家宏观调控影响处于低潮的住宅、商业地产企业如拨云见天，重新找到了一个适合企业发展的投资领域和商机；另一方面，工业地产由摸索试点到全面推开，解决了因宏观调控限制了拿地的中小企业不再为生产区域、厂房的缺乏导致的发展困局；同时，工业地产的全面推开，将在一定程度上缩短“1小时经济圈”的实施过程和时间，尽快、尽早地实现重庆市委书记汪洋的重庆大城市格局的梦想，推动重庆工业、经济的迅猛发展。

政府的这种助推行为最直接的效果便是吸引了众多的投资商关注和参与重庆工业地产的投资和开发。一些有实力和前瞻意识的投资商开始将触角伸进重庆，欲打造重庆的工业地产。

“这是一种水到渠成的发展趋势。”杨壮志介绍到，去年他们就接到了好多沿海和国外投资企业的咨询电话，有些更是在详尽的咨询后，派人潜入重庆进行实地摸底和调研，有甚者已经在重庆设立了办事处或者分公司。

璧山企业港负责人鲁逸云认为，标准厂房受国家土地政策的影响，是一个发展趋势。持他这种想法的企业决策者不在少数，好些企业已准备购买、租赁或投资这个新兴的领域。

在政府重视园区和工业地产发展的同时，资本逐利的本性让一些金融机构也开始关注这个领域，希望能向一些投资工业地产的投资商和入园企业提供一些信贷支持。他们认为，工业地产是重庆发展的一个方向，也是一个正在受到各方关注的领域。各大银行目前也正针对这个领域研究一些合适的产品品种，满足行业和企业的需要。他们纷纷表示将向企业提供有保障、可操作的信贷支持手段，如按揭购买或者租赁厂房、按揭设备或者生产原材料等，客观上减少企业的压力，让企业将更多的资金投入到生产中去。目前农行、商行已经介入璧山企业港，商行100万元以下的快捷审批方案也正在研究和探索运行机制。

在各方高度关注之下，工业地产前景一片看好，投资商更是信心百倍。

业内人士李先生认为，传统住宅开发商遭遇宏观调整后，贷款和拿地日益艰难，这将导致工业地产以租金为主要收益的房产开发项目迎来一波投资热潮。

平安证券研究员认为，在目前住宅、商业开发地产公司投资价值被市场充分挖掘的情况下，未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅、商业地产向工业地产转移。

政策倾斜

光有机遇和自身努力是不够的，投资商还需要来自政府的支持。

在这一点上，重庆市政府也把握得恰到好处。重庆市政府积极鼓励投资商投资工业地产，并为此还不断推出各种优惠举措。

杨壮志介绍，针对工业地产回报太慢的情况，各级政府出台了一系列措施，达到降低投资企业的相关成本，使标准厂房的成本每平方米至少能降低200元，把利润率提高到10%—15%，目的就是吸引不少的开发商介入到工业地产领域。在金融市场方面，今后几年除了正常的各类商业银行对工业企业融资贷款外，工行、农行、农发行等5家金融机构还将贷款800亿元投向1.1万个中小企业。此外，在资本市场方面，重庆市还将充分利用国家资本市场大发展的机遇，今后两年组织全市各类工商产业集团预计上市融资200亿元，发行债券上百亿元。

除了这些，政府对进园企业也给予了政策优惠。

据建桥工业园的刘本荣介绍，目前进该园的企业除享受政府贷款贴息外，自投产之日起，3年内增值税、营业税、所得税在区财政收入中扣50%，用于企业再生产；聘用下岗工的企业，可减免规费。而此类优惠举措，重庆市的各大园区都在陆续推出。

由此看来，重庆的工业地产即将进入一个高速发展的春天。

 

 

 

相关链接：

重庆主城部分工业园区

 

     茶园园区（南岸区）以汽摩及配件、电子电器（IT）为主导产业，发展服装加工、医药等产业（汽摩及配件投资规摸已达14亿元，占该园区的50%；建材、轻工投资额分别是3.4亿元和3.2亿元，占13%和12%。重点企业有TCL、美的、雅戈尔、重庆长江电工厂、迪马、宗庆等）。

 

     港城园区（江北区）以汽车及零部件、医药及运输量大的物流中心为主导产业，发展食品、建材等产业（汽车及零部件投资规摸为13亿元，占36%；化工和医药投资分别已达4.5亿元和9.5亿元，占该园区的13%和27%；建材、食品分别达3.4亿元和2.8亿元，占9.4%和8%。重点企业有长安跨越、长安金陵、天人集团、重庆登康等）。

 

     空港园区（渝北区）以汽摩及配件为主导产业，发展服装加工、机械制造等产业（汽摩投资规摸已达61.2亿元，占该园区的78.9%；纺织投资0.4亿元,占1%。重点企业有长安、安凯、银翔等）。

 

    建桥园区（大渡口区）以建材、汽摩及配件为主导产业，发展医药、食品等产业（建材投资规摸达15亿元，占该园区的43%；汽车和摩托车制造投资规模达12.2亿元，占34.7%；医药达3.1亿元，占8.8%。重点企业有国际复合公司、瑞驰汽车、钰鑫集团等）。

 

     花溪园区（巴南区）以汽车摩托车及配件、机电设备为主导产业，发展服装、包装等产业（机械投资规摸达30.9亿元，占该园区的94.5%；正在筹建西部服装加工基地——麒龙服装工业园，投资规模将达1.2亿元，占4%。重点企业有建设集团等）。

 

     井口园区（沙坪坝区）以汽摩及配件、高低压电气设备制造为主导产业，发展轻工、电子等产业（机械投资规摸达17亿元，占园区的80.6%。重点企业有长江轴承、水泵厂等）。

 

     两路园区（渝北区）以模具制造、服装加工为主导产业，发展建材、食品（机械投资规模已达32.5亿元，占该园区的82.6%。重点企业有嘉泰精密机械公司、胜意光电公司等）。

 

     同兴园区（北培区）以汽摩及配件、建材为主导产业，发展仪器仪表、家具等产业（机械投资规模已达2.2亿元，占该园区的59%。重点企业有银钢集团等）。

 

“1＋4＋30”布局：

北部新区是“1”，经开区、高新区、长寿化工园区、西永微电子园区组成“4”， “30”指30个区县的42个工业开发区。其中，“1”和“4”将是现代工业、重化工及钢铁基地，而“30”则是传统机电工业和劳动密集型工业的聚焦地。