3月22日，在重庆金源大饭店举行了一场由重庆市建委、重庆商报社共同主办的名为“主题式商务楼的市场空间及其发展战略研讨会”。此次研讨会的目的是提出“主题式商务楼”概念，传递“主题式商务楼”价值，提升“主题式商务楼”影响，推动重庆写字楼市场发展。
与会的嘉宾包括建委、房协、开发办、地房局、商报社等领导以及地产界知名人士，大家就“主题式商务楼”的概念及与传统写字楼区别、“主题式写字楼发展前景”等一系列问题进行热烈的讨论。
背景
写字楼市场争需突破
日前，在谈起重庆的写字楼市场时，重庆开发办某负责人感慨：“重庆的写字楼市场的同质化现象已非常严重，造成竞争加剧，恶性循环——一方面，写字楼空置率越来越高；另一方面，一些公司、企业却愿意挤在一些地段的小写字楼内。”据了解，2005年，重庆商业地产高达五成以上的空置率中，写字楼占的比例不容忽视。
重庆许多新兴发展中企业负责人也抱怨，在住宅产品不断换代升级、推陈出新的时候，写字楼市场的产品的定位的同质化已非常严重。
在沙坪坝开广告公司的刘飞认为：“住宅产品从“外表”到“内心”都在不断探新，以适应越来越激烈的市场竞争和个性化需求。但是，对写字楼市场而言绝非如此，新的高楼大厦不少，然而新的变化仍然只停留在表面——外观设计。好像人们只对生活的一半——居住条件在不断提出高要求，却对于生活的另一半重心——办公条件就没有要求了。”他说，其实企业、公司选择写字楼的心理非常微妙，并非只选择地段、硬件和档次，“选择某个写字楼，必定有一点最打动企业。而写字楼的开发商们为何不找出差异性，细分市场呢。这样一来，又适应了市场的需求，是一个双赢的结局。”
然而，究竟什么样的产品才能让市场买单？
寻求写字楼新的突破口，已经成了重庆开发商们不得不思考的话题。
纵深
市场细分——2005，重庆写字楼市场的新选择
当蛋糕不够大时，可能选择适合自己口味的那一块，往往是明智之举——这与写字楼市场的细分异曲同工。
细分在所难免
多家研究机构的写字楼市场报告共同显示，重庆写字楼的租金指数2000年以来一直呈略微下降趋势，从指数趋势来看，明年重庆写字楼租金仍将进一步微调下降。这无疑为新写字楼的开发建设者亮出了黄牌警告，放弃传统，细分写字楼市场不同的需求，开发建设不同类型的写字楼将成为写字楼建设市场发展的趋势。
实际上，差异化的写字楼产品需求是客观存在的，例如一些高科技企业的研发中心就会倾向于选择在城市边缘区域、自然风景优美、低层低密度的办公物业内；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济，办公条件优良的城区边缘地带。其间有关注形象的，有关注交通方便的，有关注办公条件的。客房的不同需求实际上就是商业的机会。
重庆天策房地产顾问有限公司总经理薛东分析认为，写字楼市场的细分首先可以从地域入手，需要写字楼的人群中，有的要进城，有的要出城；其次是将讲究外观、讲究内容的细分。有的写字楼对形象有要求，有的写字楼就是一个办公的场所，对形象要求不高；最后是从公司业态聚集的需求上细分，不同的业态聚集需要不同的硬件配套设施。
最后，他还提出了另外一种划分建议——按照个体办公的需求来划分，比如机构总部、一般办公、商业推销、企业策划、行业经营......即所谓的主题式写字楼。
主题式写字楼浮出水面
正如业内人士分析所见，从严格意义上讲，所有行业的公司其实都是可以通过细分的写字楼而聚集成一个行业办公区。只是目前，有些行业在国内发展得还不够充分，没有形成有效的聚集。
位于鹅岭的写字楼项目“盛世空间”最近举行的一次大规模的写字楼市场的深度调查中，发现行业类客户细分化的需求还是很明显的——因为有市建委及下属行政单位的进驻、市建设工程交易中心等市场的入驻，该楼盘打出的“建设相关行业写字楼”的旗帜很被市场认同，刚一对外公开便吸引了十多家相关行业的企业前来咨询。
“盛世空间的市场反映其实是市场需求的一个爆发点而已。”该项目的广告代理公司总经理徐刚指出，在重庆，按行业聚集的写字楼商务区早已暗流涌动，最为典型的例子是关于IT办公用房的——以石桥铺市场为例，全是IT业聚集，行业协会也在此安营扎寨，节约了同行业的动作成本，办事也很方便，提高了效率。除此之外，在女人广场上的天伦华苑，南坪万寿桥形成的药品行业写字楼等主题式的写字楼......在重庆写字楼市场普遍疲软的今天，这些主题式写字楼的租赁情况却全线飘红。
“主题式写字楼的红火是因为有市场的存在。”徐刚表示，因为行业的聚集，使得市场氛围浓郁，对于其业务的开展也起到了促进作用。
正因为看到了这一契机，“盛世空间”找准了与建设相关行业的主题定位，旨在吸引设计、施工、装修、开发、广告、咨询、材料供应等一系列与建设产业息息相关的行业进驻。这种定位并非空穴来风。据了解，“盛世空间”的一部分面积已进驻市建委、市工程交易中心等单位，将成为主题式写字楼的主心骨，有场利于市场氛围的形成，同时，也为今后进难企业提高了办事效率，增加商业机会。
市场供大于求时，产品的销售会产生困境，产品创新可以使其迅速地脱离困境。就此意义而言，写字楼建设市场的细分类型将成为地产商明智的选择，市场多层次需求也将在开发建设的细分中得到张扬。
