一边是大量看好中国房地产市场的外资基金，另一边是屈指可数的高品质项目，激烈的竞争迫使得外资基金逐步由纯粹做投资的金融机构慢慢参与到房地产项目的合作开发甚至合作拿地，外资基金的“开发商”角色越来越重。

今年2月末，摩根士丹利被曝与上海永业集团共同取得上海市中心卢湾区一幅商业用地，即“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)”，这是摩根士丹利首次被曝从拿地阶段开始介入项目开发。

但这并非个案。3月下旬，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金就联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。同在3月底，这一联合体还以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。而麦格理等基金也已经开始从拿地阶段参与房地产项目开发。但外资基金在联合拿地的过程中都非常的低调，这些动作很少见诸报端。

某知名外资基金的负责人告诉记者，由于现在各路基金越来越多，竞争非常激烈，因此外资基金被迫从纯粹的物业买卖，更多参与到房地产的开发阶段。“前些年通过收购现有物业，我们可以得到12%左右的收益，但现在这种收益已经降到了8%左右，如果想获得更高的收益，只有从项目开发的前端介入才行。”

2006年“限外政策”的出台，使外资基金处于一种随时面临被调控的位置，但对内地房地产市场的看好又令大多数外资基金热忱不减。“限外政策的出台并不能削弱外资基金的进入决心，但现在的问题是钱太多了，好的项目太少了。”美国中国地产投资公司行政总裁郑克明的这番话代表了许多外资的观点。

这些原因使得外资基金一改以往收购成熟物业的单一做法，开始通过对项目股权收购的方式进行投资。例如，ING机会基金以项目股权收购的方式与融科智地、金地、龙湖等公司进行了多次合作。今年4月10日，摩根士丹利以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得了29.99%的股份。

以往不少业内分析人士认为，外资“开发地产项目并不是国际资本运作的强项”，但从目前几家主流基金的投资动向来看，与以往的购买成熟物业相比，外资基金已经在相当程度上参与进了房地产开发环节。不过，大部分外资基金的这种参股合作开发只是在项目公司中指派一定人数的董事，把握项目一些大的节点的决策，他们一般不参与日常的项目管理。

而采取联合拿地的方式则使得外资基金更深层次地卷入房地产开发的过程。

麦格理首席投资执行官龚术表示，从拿地阶段介入房地产项目开发使项目的品质更能得到保证，而现在的状况是“钱很多，但缺乏好的项目”。

龚术表示，今后麦格理会采取合作拿地、参股项目、收购成熟项目等多种渠道进行投资。

那么，外资基金向地产开发前端转移的趋势，会不会催生新的基金投资房地产的创新模式？

上述外资基金负责人表示，迫于投资回报率的压力，有可能令目前的房地产基金分化出一些投资模式更加细化的新基金，比如专注收购现成物业的收购型基金和专门介入并主导项目开发的成长型基金或者种子型基金。